地产土地供给侧改革下的年中投资思考物业

地产：土地供给侧改革下的年中投资思考 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

全国房地产去库存成效如何？2016年末全国在建已建未售住宅面积为 1.5亿平米，较高点减少8%，全国去化周期2. 年，较2014年高点减少 0%。全国重点90城市截至2017年5月可售面积为6.5亿平米，较2015年时的高点下降18%。去化周期也呈现分化，一线城市去库存效果最为领先，但是进入2017年整体明显回升，二线城市相对稳定，三线城市则依然在去库存的进行中，较2015年年初28个月的平均水平收缩近一半。

土地供给侧变化是这轮去库存被忽视的原因。我国房地产用地供应持续提升的趋势在201 年终结，2016年仅供应10.75万公顷，仅为201 年的一半。从重点城市土地供应结构来看，以201 年为界限，201 年前 年和后三年的住宅类用地规划建筑面积供应量，一二线城市分别减少29%和27%，而三线城市则下降了40%。

但复制、成长性欠缺；家电业产生了国美、苏宁这样的行业整合者；超市板块则相对沉寂 从城市结构来看，全国100大城市中，201 年-2016年仅有20%的城市土地供应比前三年要多，尤其是东北以及中西部城市，土地供应都出现了大幅度的下滑。这种土地供应的大幅度缩减说明地方政府对当地高库存的控制，也加速当地库存结构改善。

土地供应端可能将主导未来房地产投资的延续趋势。土地供应下降带来了土地购置面积、新开工面积、投资增速的下降。但是进入2017年，净停工的规模如我们判断依然在扩大，施工面积、建安费用增速不升反降，2017年以来房地产投资的增量贡献来自于价格端的超预期增长，包括单位建安成本的增长，以及土地购置费用的大幅提升。因此在展望下半年投资的当下，考虑到成本难以大幅收缩，跟踪全国土地市场的演变是最为重要的一步。

更为积极的土地供应将延续房地产投资的生命力。全国重点城市土地供应节奏提升：2017年以来已经有超过50个城市发布2017年供地计划，这轮土地供应计划的特点在于：普遍上调供应计划、结构划分明确、出台配套措施明确落实计划。房地产债权融资环境正在改善：进入二季度，我们观察到房地产企业公司债重新出现放开迹象，作为2015年以来房企最为重要的融资渠道之一，在一定程度上支持房企投资意愿的提升。棚改推进也在延长周期，但并不值得过度乐观：棚改的意义是在于去库存和减少重复建设，因此去库存并不意味着同等规模的增量投资，在整体利率上行、去化难度加大的背景下，让企业重新进入这些城市来获取未来不确定的收益并不理智。我们认为全年房地产投资增速未来虽然下行趋势并未改变，但是回落的幅度会比预期要乐观！全年投资增速预期调整至5%左右。