地产商品房销售走弱荐股呢

地产：商品房销售走弱 荐 股 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

投资要点：

1、2018年月商品房销面及销售额增速较上年均放缓。月商品房销售面积和销售额累计同比分别增1. %、12.2%，比2017年分别回落6.4个百分点和1.5个百分点。2018年全年地产销售数据走弱，2019年行业景气度进一步下行，政策预期有望进一步缓和。从我们跟踪的重点城市高频数据来看， 8城月新房销量累计同比降2.6%，降幅比前11个月扩大0. 个百分点，其中一二线城市分别下降0.6%、12.2%。

2、土地市场拿地热度呈理性增长。月土地购置面积累计同比增速14.2%，土地成交价款累计同比增速18.0%，总体来看，18年土地市场拿地热度呈理性增长。我们看好未来一段时间的土地市场，原因在于1）房企对一二线城市长期看好，土地投资需求仍然旺盛；2）随着重点二线城市快速去化，房企有相对较强的补库存动力。

、新开工面积提升，投资累计增速全年加速增长。月新开工面积累计同比增17.2%，再次创新高，施工面积累计同比增5.2%。我们认为新开工超预期高增长源于：（1）2017年4季度及2018年1季度房企积极拿地后顺延11个月之后的开工；（2）市场上主要房企普遍采取加速开工加速回款的快周转策略。2018年月份，全国房地产开发投资120264亿元，同比名义增长9.5%，房地产开发投资增速全年加速增长，但年末呈现放缓态势。我们认为2019年行业基本面大概率下行，预计房地产投资增速将缓慢下滑。

4、到位资金增速回落，定金及预付款占比维持高位。月份，房地产开发企业到位资金16596 亿元，同比增长6.4%，增速比月份下降1.2个百分点。主要开发资金来源累计占比中，定金及预付款、自筹资金占比维持高位，分别 .4%、 .6%。央行以房贷为主的居民中长期贷款累计同比降低7%，延续18年以来的下行趋势，居民购房意愿降温。预计19年货币政策的转向将带来流动性的边际改善，12月按揭利率在近25个月以来首次出现环比下行，以及发债成本明显下行，资金存在边际性改善迹象。

5、投资建议：投资层面，我们综合考虑了土地成交、棚改和统计口径改变的影响，预计房地产投资增速将缓慢下滑，全年增速预计为5%-7%。

龙头房企销售速度仍有望保持15%以上的正增长。集中度提升逻辑不变，龙头房企能够发挥融资、品牌及运营管理优势，获取更多高性价比的土地储备。一二线城市市场有望在2019年中期企稳回暖，对冲三四线市场下跌风险。中小房企将加速退出市场。我们推荐业绩确定性强，资源优势明显，市占率有较大提升空间的万科A(000002)、保利地产（600048）、新城控股（601155）。

宁做鸡头 6、风险提示：房企偿债能力不足风险，棚改不及预期风险等。