地产成交量维持低位库存持续堆升计划

其余多数城市成交量皆同比下跌 地产：成交量维持低位 库存持续堆升 - 0 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

会议概要：

政策影响及市场量价概况：烟台的成交量近五年的市场基本上经历了三个阶段。

2007年有一个高峰期；2008年和现在来讲成交量比较低；2009年到2010年又是一个上升期，在2010年有一个高峰，整个市场的成交量大概在400万方左右；从去年到现在成交量相对来讲又是一个比较低迷的阶段，在200万方左右，大概是一个这样的情况。今年以来成交量较低，一季度总量在 0万方左右。

价格方面，从2007年到2011年市场整体的成交定价是在上升阶段，然后在去年价格达到了一个高峰，差不多在元/平米。到了今年年初，价格因为成交的结构性变化有一定的下滑。今年一季度成交均价下滑的比较多，现在成交均价也就只有5000多一点，相对于去年高峰期来讲的话，有将近一千块钱的这样的下滑。

存销概况：从去年5月份到现在存货增加了200- 00万方左右，现在到了数差不多在400万方左右，由于口径等问题，整个市场估计可能实际的数比400万方还要多，如果按照2011年的成交量水平，应该需要两年的消化期。从供应量来看，去年全年供应量约为400万方，今年一季度新增供应是60万方左右，二三季度是传统的供应旺季，预计供应量还将有所放大。从供应区域角度来看，今年的供应将主要集中在芝罘区和福山区。前四个月烟台全市新推和加推盘共10多个，首置项目的去化率较高，维持在60%-70%。

需求结构：烟台是一个典型的三线城市，基本上是典型的首置为主。首置、首改的比例去年占到了市场成交的67%，其中首置在40%左右；今年一季度这个比例还有上升的趋势，首置、首改基本上能占到80%。从本地和外地购房比例来看，外来购房占比约为 0%。

个贷情况：目前烟台个贷有所松动，个别银行首套房贷利率可以打9折。

土地市场概况：目前烟台核心地区仍有可供土地，但勾地现象时有发生；近几年主要的土地供应基本集中在芝罘区和福山区；拍地最多的是牟平区。

市占率及排名：近几年来WK在烟台市场市占率较高，去年排名第二，市占率在7%-8%；今年以来位列第一，市占率约为8%。