北京房市进入深度调整期.蹭飞

昨天上午，北京市统计局、国家统计局北京调查总队联合发布了2008年北京房地产市场运行情况，将北京目前的房地产市场明确定位为“进入全面下调的深度调整期”。房地产销售价格虽然松动，但仍在高位运行。

【关键词一：资金】 资金来源全面下行

去年，北京市房地产开发投资经历了增长、放缓、下降、恢复四阶段。全年全市房地产开发投资总体仍呈下降趋势，累计完成开发投资1908.7亿元，比上年下降4.4％。

自去年8月份开始，本市房地产开发企业资金来源呈全面下行趋势，全年为 21.8亿元，比上年下降20％。自筹资金在8月、9月和10月连续三个月下降后，11月份又开始回升，全年开发企业自筹资金为9 1.8亿元，同比增长7.4％。

解读

北京市统计局副局长于秀琴分析，在北京从事房地产开发的开发商七成以上是实力雄厚的大开发商，轻易不会因为银行贷款减少而经营紧张。这种情况应该是房地产商出于观望情绪的主动调整。

【关键词二：销量】 去年，房地产销售市场观望情绪浓厚，前11个月住宅销售面积持续下降。11月份，随着国家和地方一些购房利好政策的出台，购房税费和贷款利率下调幅度加大；同时面对年底销售回款压力，一些企业降价促销力度加大，一定程度刺激了市场需求的释放。虽然年底销售量有所回升，但是销售市场依然低迷。

去年以来，本市商品房空置面积呈逐步增加趋势。其中，空置一年以内的住宅面积占住宅空置面积的64％，比上年提高7个百分点。

解读

于秀琴分析，北京对商品住房的刚性需求非常强。但由于目前开发商与老百姓之间还是在博弈阶段，因此基本上还是属于有价无市，许多老百姓仍然持币待购。

【关键词三：价格】 环比首降仍处高位

新建住宅销售价格环比降幅达年内最大值，但同比仍然上涨。从9月份开始，新建住宅价格有所松动，出现2005年以来环比首次下降趋势。12月份，新建住宅环比降幅由9月份的0. ％扩大为1.1％，降幅为2008年以来最大值。但是从同比看则仍在增长，全年新建住宅价格累计比上年增长11.9％。

但值得注意的是二手住宅销售价格首次低于上年同期。从8月份开始，二手住宅交易环比价格连续5个月处于跌势，12月份同比价格首次出现下降，降幅为1.1％。

区位 住宅期房均价

四环路以内 15581元/平方米

四至五环路 16282元/平方米

五至六环路 8696元/平方米

六环路以外 8116元/平方米

其中，四环路以内住宅期房销售中，四季度新增的限价房和经济适用房期房销售面积约占2008年全年四环路以内住宅期房销售面积的12％，不仅直接带动四环路以内住宅期房均价下行，而且间接影响周边楼盘售价。如果扣除政策性住房因素，四环路以内住宅期房均价为16892元/平方米。

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于秀琴表示，去年北京房地产市场进入调整期是正常的，理性的。去年年底房地产市场出现了回暖的迹象，但对于未来的走势还需要继续判断，因为这要看购房人的投资与消费预期，开发商是否作出主动调整。她也表示，要防止房地产价格出现大幅度的回落，保持行业的理性、健康发展。

本报 李英辉