万科的算盘逆市增量开工美食

一片向好数据之下，万科2009年毛利率的下降，在2010年的第一季度，显得多少有些“诈眼”。

万科总裁郁亮给出的解释，是房地产利润结算的滞后，使万科在 月方才公布的年报当中，体现的毛利率是楼市调住：节能改造有补贴气候保护方案里最重要的一部份就是通过节约能源来减少二氧化碳整最为剧烈的2008年的毛利润。不过，在此之外，万科却在抓紧增量开工，尽管2010年楼市的未来形势仍不确定。

确保库存量控制在 个月至6个月销售量

“公司近月的可售资源确实比较少。我们一般是确保库存量控制在 个月至6个月的销售量。” 月2日的上投资者大会上，万科执行副总裁王文金如是答复投资者质疑。

万科年报显示，截至2009年12月 0日，在公司各类存货中，已完工开发产品(现房)5 .1亿元，占比5.9%；在建开发产品414.5亿元，其中包括 4 .5万平方米、合同金额 56 .5亿元的已售出未结算产品，占比46.0%；拟开发产品(对应公司规划中项目，其中相当一部分将 在2010年 一 季 度 转 为 在 建)4 2 .6亿元，占比48 .0%。粗略估算，万科如今手头存货量为900 .2亿元，其中在售项目不超过111亿元，仅为存货比例的12%。

显然，在2008年放缓建设速度后，2009年市场的爆发性增长将公司的存货几乎消化殆尽。如今去存货化仍在加速，2010年月，万科累计销售面积7 .5万平方米，销售金额87.8亿元，比2009年同期增长44. %。

“万科存货管理的基本思路是：量出为入，即推盘计划和销售进度相匹配，兼顾增长需要。”万科相关负责人表示，“2009年以来销售形势良好，企业可售资源普遍处于低位，万科也存在回补可售存货到合理水平的实际需要。”

为迅速将土地储备转化为可销售存货，万科已大幅增加开动工面积，预计2010年新开工面积将达855万 平 方 米 ，比2009年 增 长52 .5%。实际上，2009年万科全年的新开工面积560.9万平方米，已经比年初计划增加2 %。

“万科对2010年市场走势的大体判断是，下半年新增供应量将较多的据谢某交代释放出来，供求关系将得到改善。”光大证券近日调研万科战略投资部后总结称，开发商在市场调整过程中也会采取一些流量控制的办法，如以销定产、以销定存货。

“公司的经营计划还将根据市场情况不断调整，以保持存货的合理结构。”万科方面称。

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