沪二手房租金抬升最高涨幅.鼓励

房东为抵消税费成本提租中介重视租赁而争夺房源

本报讯 （ 黄维） NFL季后赛打得如火如荼近期，沪上几个新房楼盘的大幅降价似乎让市场看到了楼市降价的希望，同时准备买房的人持续观望，把原本的计划往后延迟。这种联动效应的背后是部分地区二手房的租金有所上涨。商报昨日从沪上一些二手房机构获悉，今年10月期间，上海二手房涨租情况有所抬头，核心地区房源租金主流涨幅在10%以上。另据了解，不少中介日益重视租赁、房源争夺加剧，也是导致租金上涨的原因之一。

多种原因致二手房租金上涨

21世纪不动产上海区域市场中心监测数据显示，全市重点监测的40个标杆楼盘中，大、中、小户型租金环比上涨盘数分别为5个、6个和5个，比上月增加4个、5个和4个。其中，大户型租金主流涨幅在10%－15%，中、小户型主流涨幅在10%－20%；而在9月时，大、中户型租金主流涨幅在10%左右，小户型主流涨幅在5%－10%。

据了解，近期二手房租金上涨这样的情况主要发生在南静安、中山公园等核心商圈的中高端楼盘，大、中户型租金主流涨幅在10%左右，小户型主流涨幅在5%－10%。“比如凯欣豪园的 6平方米小户型因为地段优越，租赁需求一直较稳定，租客多为公司主管级别以上人群及外籍人士。”一位附近中介门店的店经理告诉商报，“此类房源租金已持续两个月上涨，由8月末的6500元／月升至10月末的7500元／月。”据悉，在租金上涨背景下，不少租约到期的客户普遍选择与房东续约，致使此类房源周转率降低；而因担心带租约房源带看不便、影响售房进度，业主也少有“卖转租”倾向、宁可空置。

同时，商报也了解到，近期二手房租金上涨是伴随租赁管理办法自10月1日起实施后，主动登记备案业主为抵消税费成本，对房源租金进行提升。

21世纪不动产上海锐丰陆家嘴店经理张金勇告诉，在板块内的梅园新村小区，其 平方米和50平方米房源租金均比9月上涨100元／月，截至10月末分别为2700－2800元／月和 600元／月。张金勇表示，这类房源租金上涨，主要是因为房东提租以抵消租赁登记备案费用（规定为租金总额的5%）；而因担心市场接受度，房东目前提租的幅度主要在2%－4%，尚未有超过此幅度的案例出现。

值得一提的是，除上述两类特色涨租情况外，其余租金上涨标杆楼盘多为局部板块的区域内租赁需求增加推动。

新房促销加大二手房降价压力

10月下旬一手房降价潮的扩大，对二手房的交易气氛形成一定冲击。但除了降价楼盘邻近的区域外，全市范围内，二手房主跟进意识尚未完全被带动起来，需求方在降价案例的刺激下观望情绪越发浓厚，加上一手楼盘对客户的分流影响，二手买卖双方的交易难度实际上有增大。

据上海中原地产顾村分行徐经理介绍，近期二手房，需求方观望情绪依然浓厚，一手房降价幅度的加大对二手房造成一定的冲击。“门店的客户以咨询为主，自9月以来来电询问量大幅下滑，相比上半年的月均水平降低50%，特别是近期询问客户尤为稀少。”据他表示，“二手房挂牌量环比上月大幅减少，幅度达到60%；挂牌二手房房东中，投资客人群占40%，置换需求客户为 0%。”

此外，二手房议价空间的放大，这仍要拜新房降价所赐。“目前我们门店的挂牌价没有明显的变化，但是议价空间放大明显，达到10%，而2个月以前最高只能达到5%。”但这依然不足以打动购房者，因为购房者目前的期望空间要到15%－20%。据徐经理称，“二手房主普遍体现出较大的诚意，愿意给出一定的议价空间，部分业主在给出自己的价格底线之后，依然难以成交，开始转售为租。”另外，一手房降价幅度对购房者产生了极大吸引力，比如他所在的片区内一手楼盘保利叶语近期降价幅度最高可达到20%，吸引了很大一部分购房者的目光，这也给周边的二手房交易带来了压力。

业内人士认为，眼下一波楼盘降价，具有很大的局限性，但同时也给市场起到了很好的示范效果。预计整个第四季度中，新房降价的动作会成此起彼伏状态，尽管力度上未必能有眼下品牌放弃来的猛烈，但渐渐形成趋势的促销惯性，会很大程度上加快二手市场房价僵持局面的打破。