房地产救市来袭银十楼市释放回暖信号生存

“9· 0”限贷新政出台当天，也是今年“十一”前一天，一位开发企业策划经理加班准备“十一”以后一系策划活动时，在圈发出如此感慨。

“9· 0”限贷新政无疑给10月份的楼市以诸多想象。楼市“金九”暗淡收场，而就在“金九”收尾之际，被业界认为尺度较大的“救市”政策横空出世，开发商则抓住时机趁势抢收。

由于“9· 0”限贷新政首周撞期“周”假期，且叠加楼市成交签的滞后性，目前的统计数据并不能完全准确地表现当前的市场。近日从一线楼盘以及二手房中介门店了解到的信息则更能表明当下的楼市正在慢慢转暖。

整理中国指数研究院2014年（10.6~10.12）城市数据信息周报相关数据注意到，在全国十个重点一二线城市的成交数据中，大多数城市，特别是北京、深圳、广州等一线城市，住宅成交量均为上升态势，价格主要以回落为主。

多项利好搅热市场

今年的楼市“金九银十”注定不寻常。

家住海淀区的徐女士现在还在庆幸两个月前没有把位于昌平的一套降价挂牌。两个月前北京楼市低迷不振，二手房成交一落千丈，议价空间加大。徐女士一套两居室的房子两个月前到区域内的某品牌中介公司挂牌，报价 00万元。几天后，徐女士在相关站上查询并没有查到自己的房源，后中介公司解释称，徐女士的房源报价太高，成交难度大，请徐女士再降一些挂牌。

徐女士当时也有些犹豫，是否要降一些，因为毕竟自己的房子未满五年，税费很高。但其并不急于用钱，所以决定再看看。9月份的普通住宅标准调整、“9· 0”房贷新政以及公积金新政等利好不断出台，又给徐女士带来很大的信心。“我就觉得未来房价不会降，现在看我的决策是对的。”徐女士如今对谈起此事还暗暗自喜，房子也顺利挂牌。

与徐女士的经历类似，业主林先生在朝阳区有一套两居室，现在已还清打算卖掉，听到央行出台新政的消息后，立刻改变了计划。按照原来的政策他买房为二套，而新政房贷认定方式执行后，他这种情况可以被算作首套房。

9月份，迎来第一个利好政策的是北京二手房市场，当月，北京市住建委、财政局、市地税局发文规定自10月8日起，上调普通住房价格标准。就此，二手房买卖交易中，90%以上的购房家庭可以享受数十万元的税收优惠。而于9月 0日发布的房贷新政更是搅动了整个楼市。

房贷新政的出台对全国重点城市楼市拉动效果十分明显。有数据显示，国庆长假期间，其全访问量七日增长率达到48.1%，其中新房增长超五成，同期400量也攀升了41.2%。

以北京为例，房产金融服务机构伟嘉安捷数据统计显示，“9· 0”央行新政出台一周后，北京房贷市场的咨询量环比节前激增一倍左右，而近日、邮储、浦发和(,)的具体执行细则也终于正式落地。

尽管受国庆假期影响，北京10月上旬住宅签总量仍然无法摆脱下滑局面，但受“9· 0”房贷新政和调整普通住宅标准重大利好的影响，北京楼市已经出现微妙变化。

最直接的表现就是，市场微观的供求层面和买卖双方的情绪所发生的变化。据伟业我爱我家（博客，微博）市场研究院监测，10月份的前12天，北京我爱我家的二手房买卖合同签订量（含未签）比9月同期上涨了121%，比去年同期上涨了64.2%；有数据显示，10月第二周成交量较上周增长44%。数据表明，近期出台的政策和普通住宅标准调态无疑给10月份的市场打了一针强心剂，市场回暖的态势已初步显现。而二手房市场的升温直接作用于购房人对于新房市场的预期。

从21世纪不动产富卓花园门店了解到，10月以来，门店已成交多单买卖，这些成功购房的客户在两三个月前就已经开始选房，之前一直在持币观望，这个月新的信贷政策落地后，部分客户认为房价不会再降，于是都选择抄底入市。

进入10月份以后，新增房源量和新增客源量都出现较大幅度的提升，分析师张旭认为，新增房客源量的提升是市场回暖的重要表征，也是市场后续发展的重要条件。本轮政策调整撬动了一大批有意向购房的客户，以目前的新增客户量水平，预计10月份成交量突破1万套已不成问题。

高端改善型最受益

“首套房的认定标准放松，则给改善性需求以更大的空间，对于高端改善型楼盘则是更大的利好。”伟嘉安捷相关人士表示，目前北京地区二次置业人群的比例在 0%~40%之间，而外地刚性购房人群也在10%~20%，政策对于首套房认定的放宽，将部分符合政策要求的改善性人群释放出来，将解套出约20%~ 0%的购房需求。

从10月近两周来的市场情况看，新政对于市场的利好作用已有所显现。若信贷政策落地后，预计将有一批改善性客户借此入市。这一点也得到了开发商的认同，旭辉控股（集团）有限公司北京区域事业部营销总监戴磊对中国房地产报表示，“9· 0”限贷新政后，旭辉旗下包括御锦、当代旭辉墅等别墅项目来电来访量都有很大的提升。

21世纪不动产北京区域总经理寇海龙认为，整体来看，虽然新的信贷政策落实没有实现7折利率优惠，但“认房不认贷”对二套房贷款政策的放宽也逐渐释放了一部分改善需求，目前市场上的成交量还是以置换、改善型客户为主，而在政府救市政策频频出台后，更多购房者会逐渐看清市场走向，在房价出现涨幅波动前尽快入市交易。

与此同时，为抓住政策放松先机，以及今年改善性住宅将释放出来的这部分人群，旭辉近日还联合首开、鲁能、融科智地等四家同区域开发商宣布合作开发，通过在教育配套、交通以及配套建设方面的分工开发，来打造北京的新兴别墅区，以提升区域关注度与项目人气。尽管四家开发商产品定位各不相同，包括刚需、刚改、改善、高端豪宅等，但同处于温榆河生态区沿岸，又都有不同的泛别墅产品，也同为房贷新政的受益者。

亚豪机构市场总监郭毅称，央行对于个人房贷的放松，有效降低了改善型购房者的购房首付门槛及资金成本，有利于提振购房者看待后市的信心，进而促进原本犹豫不决的改善型客群加速出手，预计接下来一段时间北京改善型豪宅的成交还将明显升温。

除了货币信贷政策的利好，北京在今年年初放松新盘的预售价格管制，一些中高端项目在经过几个月的蓄客后，下半年集中面市，也是拉动市场成交上扬的原因之一。

救市预期提振信心

事实上，10月份的行业内各方的市场信心指数在不断提升，包括开发商。戴磊介绍：“10月份的楼市将明显好于9月份，因为‘9· 0’新政说明调控方向有变，释放了较明确的利好信号，所以我们看好10月份的整体市场。”

二手房分析师韦雨舟看来，从近期各大银行的反应来看，虽然银行在利率优惠幅度上没有做出太大改变，但此举已经在向购房者释放积极的信号。

对此，张旭表示，在新增房源方面，业主出售房屋的信心也有一定程度的增强，成交量的持续回升让一部分此前保持观望的业主重新考虑出售房屋的事情。近期新增房源量增加明显，挂牌单价也出现了小幅度的上涨。而从成交数据看，成交房源单价有小幅回升，议价难度也有所增长，部分区域甚至出现个别业主涨价的情况。

尽管各方信心在不断提升，但伟业我爱我家集团副总裁胡景晖提醒，对于经历了近一年时间下行调整的楼市来说，“9· 0”房贷新政已是市场重大利好无疑。受新政影响，短期内市场舆论炒作“房价将暴涨”、“开发商连夜通知涨价”等舆论不绝于耳。但是，综合长假期间与行业相关的三则重要事件，市场各方和舆论或应从更宏观的角度来理解房贷新政，理性看待其对于市场短期和中长期两方面的影响。

确实，最近有关开发商趁势涨价传闻甚嚣尘上，对此，包括旭辉、首开、融科置地多家房企近日公开表示不会提价，融科智地北京董事总经理张筱菁对媒体表示：“对于国庆期间出台的一系列楼市利好政策，我们公司不会因为暂时政策的出台做出价格的调整，每个成熟的公司都有自己的计划。”

对于开发商此时的心态，郭毅分析，开发商在销售业绩、库存压力的影响下，仍会以“跑量”为主，信贷新政激发的新增购房需求主要利好改善型市场，而北京成交价格在 万元~5万元/平方米的商品住宅仅占市场成交量的15%左右，因此，政策红利并不足以支撑成交量的大举回升，支撑北京房价上涨的动力不足，今年第四季度北京楼市整体成交将呈现出“量涨价稳”的态势。

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