楼市调控升级延伸至二线城市

继北京、上海、深圳、广州等一线城市升级楼市调控之后，南京也于11月26日发布楼市调控新政“宁八条”，其中明确要求开发商要严格执行商品房明码标价制度，加大住宅用地供应；二套房首付款比例从不得低于60%提高至不得低于70%。

11月25日，厦门、南昌、沈阳出台了进一步的楼市调控措施，在几日前，武汉也出台了“汉六条”。“接下来，其他城市跟风的可能性很大，但对楼市影响有限，仅仅是表明一种调控姿态。”昨日，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成对《国际金融报》直言。

二线城市跟风

发现，无论是一线城市还是二线城市，相继出台的升级版楼市调控政策，主要内容都是提高二套房首付，进一步提高外来人口的买房门槛，同时增加供应量。

据悉，南昌“洪六条”提出，提高二套房首付比例；非本市户籍居民购房需提供缴纳个人所得税或社会缴纳证明的年限，由连续一年调整为两年；严禁未成年人购买住房等。

“沈九条”指出，非本市户籍居民家庭购买的住房需提供的纳税证明或社会保险证明年限由一年以上提高到两年以上；对居民家庭申请贷款购买二套住房，贷款和公积金贷款首付比例提高至65%。

与此同时，提高供应也成为共识。南京提出对今年400公顷商品住宅用地和 50公顷保障房用地计划，尚未完成的要落实供地时间表，今年住宅用地供应规模在前五年平均供应量的基础上增加10%；厦门2014年住房用地供应总量，比前五年年均实际供应量增加20%，同时严格查处闲置商品住房项目；南昌提出2014年全市住宅用地计划供应量为201 年计划供应量的120%，力争1 0%；沈阳提出，中小户型普通商品住房、棚改房和保障性住房用地供应比重达到75%以上。

调控目标受压

国家统计局公布的显示，10月份，70个大中城市当中，新建的商品住宅价格同比上涨的城市有69个，仅温州一地下降。其中，北京、上海、广州、深圳价格均同比上涨超过了20%。21个城市房价涨幅高于10%，还有26个城市涨幅在8%至10%之间。

尹伯成告诉，近期出现的升级版调控短期目标较为明确，就是遏制房价的过快上涨。部分城市无法完成年度房价调控目标已成定局，按照年初调控政策要求，这些城市将面临问责。因此，不少城市纷纷作出“调控姿态”。

中国房地产信息集团研究总监薛建雄对《国际金融报》表示，二套首付比例提高影响很小，但外地人在上海买房从需一年社保变为两年，会直接导致一大部分购买力被限制。

尹伯成则指出，不排除未来会有更多城市跟风复制的可能性，但这种形式大于实质的措施，对楼市的影响有限。

渐显分化趋势

值得一提的是，正当不少城市为难以完成年度调控目标发愁时，有的城市却开始“松绑”调控。据报道，三线城市徐州从限购人群、区域及户型三方面对原本的限购政策进行了松绑。

据悉，徐州市今年以来的商品住宅成交情况相对低迷，其中8月成交47.7 万平方米，同比下降 5%，仅在最近两个月略有起色。而在此前，浙江温州也因为楼市低迷影响，对限购政策做出了放松性调整。迄今为止，温州楼价已连续25个月下跌，部分高档楼盘价格甚至遭“腰斩”。

中国指数研究院分析，与一二线城市不同的是，三四线城市更多面临的是市场发展问题。之前，温州、芜湖已相继放宽限购政策。针对全国房地产市场严重分化的现状，现今调控政策主导权正逐渐由中央政府放宽到地方政府手中，一改过去“一刀切”的调控方式，措施手段在各地呈现差别化。

尹伯成指出，徐州对政策做出放松性调整主要是因为当地楼市“供大于求”，不同的城市因房价而异，调控方向也出现分化。

薛建雄则认为，短期内差异化会是趋势。三四线供应短期内过剩，库存压力比较大。但用不了两三年，三四线城市也会重新进入一轮上涨周期，届时会跟一二线城市一样，需要抑制。

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