地产因城施策促平稳荐股计划

地产：因城施策促平稳 荐 股 -25 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

事件：上海 月25日发布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，从供需两端提出9条措施促进房地产市场稳健发展，具体包括：强从严执行住房限购政策、实行差别化住房信贷政策、增加商品住房用地供应并提高商品住房用地的中小套型比例、强化市场监管和开展执法检查、推进廉租住房和公共租赁住房并轨运行、多渠道筹措人才公寓住房、搞好共有产权保障住房建设、供应和供后管理、加快推进旧区改造和“城中村”改造、建立联席会议。

限购和信贷政策收紧，双管齐下抑制投机性需求收紧限购年限：非户籍居民购房缴纳个税或社保年限由购房日起前 年内累计缴纳2年以上，改为连续缴纳5年及以上；差别化住房信贷政策并禁止首付贷：拥有1套住房家庭，为改善居住条件再次申请商贷购房，首付比例普通住房和非普通住房分别不低于50%和70%；购房人承诺首付款为自有资金。

缺乏艰苦奋斗的精神。社会转型时期 限购满2改5，年限向北京靠齐，达到上海历史最严水平，成为限制投机性需求最直接有力手段；二套房商贷首付比例区分普通和非普通住房分别上调10%和 0%，并首次从购房人需求侧明文严禁首付贷，降低改善性和投资性住房杠杆水平，减少非理性购房的同时防范信贷风险。普通住宅在成交价格、房屋类型和面积均有严格规定（成交价低于同级别土地住房平均交易价1.44倍以下，即内环、内外环之间和外环外分别为450万、 10万和2 0万以内；单套建面140平米以下；五层及以上多高层住房、不足五层的老式公寓和新旧式里弄），因此单价越高单套面积限制越严，对二套房改善性需影响程度由城中心向外延阶梯递减。

而同时自住型改善性需求占比由城中心向外逐步提升，成交量能占比也不断增加（内环、内外环和外环2015年成交套数占全市比例分别为 %、17%和80%），因此我们认为非普二套房首付比例大幅上调对整体改善性需求影响有限。