地产因去库存引起的地与人

饲料成本约占整个成本的 70% 左右 地产：因去库存引起的地与人 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

投资要点：

地产库存大而不能倒，28亿平方米穷途面临了三大困难库存28亿平方米，对应非户籍但常住的城镇人口为人均11平方米，看似迎刃而解的问题，在财富转移（流动人口带来的上一代人的财富转移）、公共资源共享（教育资源和医疗资源向更多的人开放）、开发商资金链可承受时间（我们测算开发商容忍时间为 .8年，但考虑未来的新增土地出让，去化时间将达到5年）三方面来说，面临了较大困难。

更需要关注的是，当前的房地产市场已经从总量矛盾过度到结构矛盾，二线城市面临的问题潜在超过了三线城市，对比2008年，2011~2014年间，二线、三线城市新增库存分别为1.86、1.90倍，但由于二线城市拥有众多较好表现的城市，例如武汉、南京等，如此，二线城市的结构分化使得部分去化难度更大。

去库存的深层次难题在于去土地对于存量库存，《限制土地处臵办法》使得开发商在过去为“新开工”这个指标贡献了巨大的数据，所以，尽管是当前库存大，其根本在于土地存量大。同时，房地产市场给予了囤土地房企极大的宽容度，也即下一个房价周期的低点都超过了上一个房价周期的高点，也就是说在任何时候拿地，只要是现价评估、并支撑过了一个房地产周期（平均2年），那么都能够顺利解套并获利。

对于新增土地供给，中国的供给制度为单一供给主体+招拍挂制度，也就意味着，政府不能够脱离土地经济。然而，政府GDP考核，会使得其主动申报投资项目，这就需要新城来承接，进一步加大对土地需求，要在新增供给的市场进行削减，对于GDP来说是难题。

中国“真实”城镇化率达到66%，即将进入缓慢增长期我们测算中国的非农人口占比为66%，按照国际经验，超过70%后，增速将严重下降，平均为每5年增长2%。未来通过城市扩张使得农民被城镇化的进程将大幅减少，也就意味着农民进城的过程大幅减缓，新增需求需要通过已在城镇的农民固化来消化。目前，中国农民收入中，仅有42%来自于经营外收入，对比国外，这样的比重使农民不具备购房能力，将引发政府对农民购房的反哺。

去库存是长期过程，对房地产形成阶段性机会，真正的行业觉醒，等待大鱼吃小鱼的真行业集中度提升时。当前，继续看转型与蓝筹共进的市场格局。