信贷调整趋紧房地产企业面临资金大考验.源泉

2月22日的中共中央政治局会议，再次强调今年要继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策；而银监会最新下发了《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，再次收紧房地产信托，明确信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。

无需论证，楼市调整首先面临的是信贷的大变局，尽管基调未变，但趋紧的政策一环扣一环。对于大部分房地产而言，尽管目前可能手头宽裕，但若调整超出他们的乐观预期，考验将很严苛。

据本报了解，事实上，全方位的调控政策靴子一只只落下至今，已超出了不少房企最初的预判，一些企业已经在悄然调整最初的过冬策略。

“2010年随着银行总体信贷规模的缩小、按揭和开发贷款的结构性收紧、销量增速的下降、以及资本市场再融资的难度加大，预计资金来源增速将从高位回落至20%— 0%的常态水平。”中银国际最新的研究报告指出，而去年这一数字高达44.2%。

房企过冬大考

国家统计局最新数据显示，全国房地产开发企业2009年资金来源合计57128亿元，比上年增长44.2%。其中，国内贷款1129 亿元，增长48.5%；利用外资470亿元，下降 5.5%；企业自筹资金17906亿元，增长16.9%；其他资金27459亿元，增长71.9%。在其他资金中，定金及预收款15914亿元，增长6 .1%；个人按揭贷款840 亿元，增长116.2%。

中银国际的分析师指出，总体来看，除利用外资出现同比下滑、企业自筹资金增速低于2000—2008年平均水平之外，去年房企各分类资金来源均呈现快速增长的态势，增速均创出或接近历史高点。

2009年获得大量资金、手头宽裕，这也是目前面对调控，许多企业还表现泰然的最主要因素。但值得注意的是，房企资金来源中贷款依然占主要比重，银行资金仍然决定着企业的生死。

央行统计数据显示，2009年，房地产贷款新增超过2万亿元，占各项贷款新增额的20.9%。2009年末，主要金融机构房地产开发贷款和购房贷款同比分别增长 0.65%和42.47%。

“仅从国内贷款与个人按揭贷款两部分统计，银行信贷资金即占到房地产开发企业资金来源的 4.48%。由于施工企业的垫资很大部分也是银行贷款，如果把这部分也考虑进来，那么银行信贷占比还会更高。”易居研究院在最新推出的《2009年度房地产金融报告》中指出。

范范在剧中扮演身兼母职的姊姊主要依靠银行资金的房地产业，当今年资金来源增速降至去年的一半水平时，意味着什么？

上海易居房地产研究院综合研究部高级研究员回建强分析，应注意到2010年初最新房地产金融政策动向，首先是证监会酝酿严格审核房企借壳上市消息传递的信号。

“经历了2009年市场的活跃期后，大部分房地产企业资金储备水平较高，暂时没有资金方面的压力。然而在密集调控政策影响下，房地产企业的未来前景并不明朗。为了获得生存的空间，解决融资瓶颈是房地产开发企业必须面对的挑战。无论是IPO还是借壳上市，都是房地产企业进入资本市场融资的主要途径。”回建强指出，很显然，这次监管层要收紧房企借壳上市的政策，将极大影响房地产企业的融资能力。