高考加油高华证券住房供应过剩的地区分布魏家

高华证券：住房供应过剩的地区分布 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

尽管我们认为住房市场将在年内触底，但考虑到全美住房市场存在大量供应过剩的情形，我们预计住房市场复苏将进展缓慢。部分分析人士认为我们的看法忽略了空置率的地区分布问题。他们认为，如果大量空置屋集中在住房需求疲软的少数几个地区，则全美住房空置率这一指标可能无法很好的衡量“实际”供应过剩情形，这样一来全美住房交易反弹可能会明显快于我成都市质量技术监督局抽查了13家企业生产的LED相关产品们的预测。

在本篇日评中，我们向读者说明上述批评不太站得住脚。首先，我们来说明住房供应过剩局面并非仅限于少数几个地区，而是广泛遍布全国（因为空置率中值仍明显较高）。其次，我们认为供应过剩和各州人口预期增速并非呈负相关：即住房市场供应过剩尤为明显的地区其住房需求并不低于供应过剩程度略低的地区。

上述研究结果表明，衡量住房市场供应过剩的全国性指标仍能很好的反映住房市场的“实际”疲软程度，这支撑了我们认为住房市场将缓慢复苏的基本预测。

在经历了显著调整后，我们认为住房市场将于年内触底。具体而言，我们认为新屋开工数已触底，而名义房价可能在2012年年内见底（参见2011年12月30日JanHatzius发表的美国经济分析“2012年的5个问题”）。

然而，我们预计住房市场将缓慢复苏并在几年后才能重归“正常”水平，主要是因为目前住房市场存在大量过剩供应。根据不同来源的数据来判断，我们预计全美住房供应过剩规模可低至150万套左右或高至350万套左右。这些预测表明，住房市场仅将缓慢回归正常水平：举例来看，根据当前建筑活动速度和全国每年新增100万套住宅，住房市场需5.1年的时间来消化350万套的超额库存、需2.2年的时间来消化150万套的超额库存（详细内容请参见2011年7月22日ZachPandl撰写的美国经济分析“再观房屋供应过剩”）。

一个批评声音认为，上述看法忽视了住房供应过剩的地区分布问题。具体而言，如果大量空置屋位于住房需求疲软的地区，而住房需求强劲地区鲜见供应过剩，则全美住房交易反弹可能更为迅速，尽管全国性空置率依然较高。换句话说，如果多数空置屋位于无人愿意居住的地区，则全美住房市场的“实际”供应过剩程度可能略轻。我们将分3、水温以下两个步骤对此进行分析。

首先，我们来分析供应过剩的地区分布情况。具体来看，我们重点分析过去15年全美自有住宅空置率（本应房主入住但目前空置的存量住宅占比）走势。图表1显示，住房供应过剩遍布全国，因为无论从均值还是中值来看，目前空置率都明显高于历史平均水平。这意味着全国性住房供应过剩并非仅是少数地区存在空置屋所致，而是一个普遍现象。