中日房地产泡沫对比思考我的钢铁

中日房地产泡沫对比思考_我的钢铁

思考一：把握运用货币政策时机。现在的中国，无论是房地产泡沫还是其它行业的投资过热，归根结底是由于游资泛滥。因此一旦房地产增长过快，就必须抑制造成过快的源头：过剩流动性。

同中国相似的是，当年日本在签订广场协议之后，为了平衡日元升值过快，刺激内需，日本央行从1986年开始到1987年连续5次调整利率，使利率由5%降低到2.5%，造成银行资金过多，社会游资泛滥，大批企业和个人携带大量资金进入房地产行业，形成巨大的资产泡沫。幸运的是，在人民币升值方面，中国并没有一步到位，正在有序地进行汇率的改革。

中国应该吸取日本当年为了刺激内需，不顾房地产泡沫的不断膨胀，单纯固执地实施低利率政策的经验教训。中国现阶段当务之急是调高利率，以收紧银根缓解房地产业的过热现象。然而，当前的利息政策和汇率改革之间有着密不可分的联动关系，甚至有时会相互制约。如果单方面地调高利率，会缩减国内外利差，招致海外大量热钱的涌入，给稳定汇率造成压力。

如何在保持稳步汇率改革的前提下，恰当把握运用货币政策的时机、逐步提高利率是当前考验中国央行决策能力的关键所在。

思考二：扩大内需时避免资产泡沫。1985年的日元大幅度升值使日本国民经济发生了一系列的变化，其间日本政府提出改变日本经济增长模式，亦即改变由过去的出口带动型增长模式为内需推动型的发展战略。然而，推动内需的增长除了鼓励增加消费汽车和彩色电视机等大型消费品之外，住宅这个消费比重最大的产品也被迅速激活。在泡沫期间，无论是日本民间住宅的增长率还是对GDP的贡献度，均占了较高的比重，特别是1987年的对GDP贡献度几乎占了所有项目合计的3成。

中国现阶段面临着人民币升值的压力，过去以出口主导的经济增长已经越来越不适应国情，和当年日本经济一样，急需转变增长模式。但是扩大内需并不等于主要依赖房地产业的增长。

目前在中国，公开讲扩大内需必须由发展房地产业来推动或者将房地产业定格在支柱产业的观点几乎已经没有了，但是在现实经济生活中，至今为止的种种迹象表明，中国在扩大内需上，无论是现有政策（比如城市规划等），还是固有的体制（比如地方财政税收等）等方面，均或多或少地助长了房地产业的迅速膨胀。以增大房地产泡沫为代价来扩大内需的教训不应该在中国重演。

思考三：坚决果断实施宏观调控。日本房地产出现大量泡沫后，日本政府的反应迟钝，对出现房地产泡沫缺乏警惕性，没有及时发现问题及采取果断补救措施，任凭房地产价格一路狂涨。另外，日本政府在1991年房地产泡沫破灭之后也没有及时认清其对日本中长期经济发展可能带来的严重破坏性后果。更为不幸的是，不仅是日本政府，几乎所有的日本主流经济学家即使在1991年泡沫经济破灭之后，还认为土地价格是上升的，相信股票和土地会很快上涨起来，并没有认识到不良债权问题的严重性。

中国应该吸取日本的教训，防患于未然，及时发现问题，及时解决问题，抑制房地产泡沫的生成和膨胀。目前在这个问题上，中国和日本有很大不同。但是有一个问题值得我们注意，在中国银行的客户源中，房地产业仍占很大比重，这意味着放贷房地产业是银行贷款业务的重点，也是重要的利润来源。今年上半年一些中小型银行为了抢夺客户，有放松对房地产贷款的迹象。在日本房地产泡沫时期，由于日本金融业的逐渐开放，日本的银行特别是中小型银行为了弥补逐渐失去的一些固定大企业客户资源，增加收益，开始将贷款目光转向了风险较高的中小企业和房地产公司。中国应该吸取这方面的教训，在保证优质房地产商的贷款需求的同时，严格把握对房地产业贷款的总量控制。

思考四：引导民间过剩流动资金。当年的日本如同今天的中国一样，游资泛滥。因为日本严格的外汇管制，普通的日本人不能自由地将手里的资金汇往国外，而存入银行又得不到较高的利息回报，加之国内金融产品并不丰富，大量游资亟待寻找投资出路。投资房地产业被认为是较为理想的高回报投资产品，大量的社会游资蜂拥而入，地价随之暴涨。

中国房地产如果忽略不计国际热钱的因素之外，国内资金的过剩流动是主要原因。目前为止，中国的银行存款利率较低，其他高回报的金融产品相对较缺乏，加之股市低迷，大量游资涌入了房地产行业，抬高了房地产价格，形成了一定规模的泡沫。任其发展下去势必形成更大的泡沫，影响经济的正常发展。（来源：京报）