二套房首付仍能做三成政策空窗期小心被忽悠生存

昨日，广东省房协会长蔡穗声在羊城学堂“房价与家庭置业计划”主题演讲中表示，他不认为房价会降下来，建议年轻人结婚后，如果没有能力不一定做房奴，与其将钱全部压在房子上，不如先租房子住。

在册开发商6000个风光的不到100个

蔡穗声指出，目前的楼市是个政策市场，不能只研究供求关系。

目前广东省在册的开发商大概有6000个，其中4000个左右是没有项目的了，但因为项目有手尾公司又不许撤销；正常运作的有2000个左右，但真正很风光的房企不到100个。

蔡穗声建议，购房者不要贪便宜，买房时找好的开发商和中介商，以防房款被卷款逃走。买房中遇到能给很多甜头的，往往就是陷阱。

限价房赚得最多

蔡穗声对地价等费用占房价比例进行举例说明。据介绍，目前广州小高层商品住宅楼的建筑成本1000～2000元/平方米，高层要超过2500元/平方米。正常商品房项目中，进开发商腰包的利润高于银行利息，但在限价房例子中，银行赚的竟比开发商还多。

以白云区某限价房为例，扣除掉地价和 1％建设费用后，银行利息占财务支出的7.8 ％，开发商老板分到腰包的约占6.08％。但蔡穗声强调，上述比例只是算费用占房价比率，如果算净收益率会高很多，因为开发商不完全靠自有资金进行开发，主要靠银行借款和预售款启动项目。

会后，有现场市民对“银行赚的比开发商还多”提出看法。他认为，该种算法不进一步说明可能误导市民。因为开发商往往只需 成左右自有资金，最终算出来的6％左右是净利润；而银行拿出了近7成的资金，才拿到7％左右的利润，还要用来支付人工等运营成本。

看不到房价下降的理由

有市民询问目前政策频出，房价能否下降？蔡穗声对此回应，个人不认为房价会降下来。所有人都希望房价能降下来，但客观走势不以大家意志为转移。翻回去看，房价虽然有上下波动，但总的趋势还是向上的。在未来十年二十年，甚至三十年内大趋势是往上走。

蔡穗声称，想房价下降只能说是良好心愿，短期内还找不出房价下降的理由。

近期难出台

但也有市民提问，目前国家已经表示要征物业税，就算有条件买2套房是否也要顾及物业税。蔡穗声回应，物业税开征还未看到具体方案出来，预计不是近期出现的事情。另外，不是有了物业税房地产就不能成为资产，只是成本与收益关系将会发生变化。