消化家世界资产包阳光新业谋轻资产扩张生存

“‘家世界’的资产包对于阳光新业来说既是个平台又是个学校，经过四五年的时间到现在，应该说我们可以毕业了。”6月19日，阳光新业地产股份有限公司（，下称“阳光新业”）总裁万林义对《第一》表示。 据万林义透露，继上个月取得北京国际中心经营管理业务后，今年下半年或将进入竞争激烈的上海地产市场，希望由此确立其全国性商业地产公司的地位。 轻资产扩张 早在2007年，刚涉足商业地产的阳光新业联合其股东新加坡主权投资GIC共同收购了天津“家世界”集团旗下商业物业，分别位于天津、北京、青岛、郑州、沈阳、石家庄、西安、唐山这8个城市，其中天津最多，共有17个项目。 “随着家世界资产包的消化，管理和议价能力优势已经形成。”国泰君安此前的研究报告如此评价。 万林义也认为，阳光新业在“家世界”这个资产包上锻炼了商业地产的运营和管理能力，“目前这个能力可以满足我们的合作伙伴的需求，其中有的合作伙伴邀请我们一起投资，有的则希望我们帮他们管理，因此这两三年我们轻资产业务的开展量比较大。” 阳光新业2012年业绩报告显示，轻资产即管理服务输出业务已成为其四大支柱业务之一，即“为物业持有者提供包括投资、策划、规划设计、招商、资产管理、运营、工程开发建设、营销等的全程资产管理服务，公司获得管理收益”。 2012年10月28日阳光新业的第一个管理服务输出项目——天津绿游天地开业。此外，其还签署了嘉兴协和广场项目、济南泉城旺角项目、嘉兴富安广场项目、鞍山兴隆项目、辽宁葫芦岛项目、沈阳全运村项目、杭州运河上街项目等多个管理服务协议。2012年全年资产管理等服务费收入共计约1.0 亿元，占公司年度营业收入18.77%。 “轻资产在阳光新业内部重点是两大类：第一类是全程的管理输出，即全价值链的业务模式；第二类是包租性质，以一个固定的价格取得一个商业物业十年或十五二十年的全部经营权。”万林义表示，在扩张过程中面对的最大问题是与业主方的理念是否一致的问题，另外目前中国在这方面的人才也较为缺乏。“商业管理最为注重的是口碑，因此我们选择项目也要比较谨慎。” “由于目前地产企业在资本市场的融资通道仍然关闭，目前依托大股东资源进行的轻资产扩张为现阶段公司最佳成长模式。”国泰君安研报分析认为，阳光新业的轻资产扩张模式一方面可以借助大股东GIC的项目和资金优势实现快速扩大规模，从而占领市场高点奠定竞争优势；另一方面也有助于减小商业地产回报期过长的负担。 “现在主动找我们的人比较多。”万林义透露，今年阳光新业将轻资产输出的重点放在上海，“现在我们在谈两个在上海核心地段的商业项目，至少其中一个今年会有结果。” 解决退出问题 阳光新业已在全国持有、参股、商业管理服务输出的商业地产项目共计 4个，商业总建筑面积超过200万平方米。持有、参股和商业管理服务输出也就成了阳光新业的资产构成模式。 对于商业地产开发商而言，目前最大的困扰在于尚无理想的退出渠道。 6月17日，（,,,）（）发布公告，宣布以自成立之次日起五年内公司下属商业物业的经营收益权为基础资产，设优先级资产支持证券和次级资产支持证券两种，合计募集资金16亿元。由此，海印股份宣告正式开始尝试利用资产证券化融资。 “传统的资本市场很关注资产，而海印股份拿收入或收入预期做融资可以说是创新的举措。”万林义表示，同为商业地产商，阳光新业对此很关注。但他认为，海印股份的资产证券化模式对资金的使用限制较多，补充运营资金尚可，但拿去投资新项目就显得捉襟见肘。 显然，对于阳光新业来说，在目前开发商通过上市平台融资受限且推出并无消息时，也非常关心如何退出的问题。 “商业地产本身需要大量投资，在资本市场不是很支持的情况下完全靠一个企业做到规模很大压力是非常大的。”万林义如是说。 基于此，阳光新业在最初的资产构成模式上就设计了三大类业务包。据万林义介绍，第一类由阳光新业控股的，为绝对控制资产；第二类为阳光新业与各种合作伙伴合作的资产，参股但可能不控股，为准控制资产；第三类则是帮助合作伙伴管理，但并未投资，称作影响资产。 其年报显示，截至2012年底，阳光新业旗下5个控股商业物业及底商均处于满租状态，实现租赁收入2.5亿元，较2011年增长5. %；参股并受托管理18个项目，开业项目出租率达到100%；此外，天津绿游天地、杭州运河上街等多个管理服务输出项目在2012年共实现管理服务收入580.2万元，其他管理服务收入4000万元。 万林义认为，阳光新业通过上述三类资产之间的转化，解决了退出的问题。 由于退出“短平快”的普通住宅开发，转型为商业经营开发，阳光新业近两年的业绩表现遭遇到不小的困扰。为了平滑转型期的业绩落差，阳光新业还加入了综合体的开发。 “综合性开发项目，即通过住宅类与商业类物业的组合，利用开发销售带动商业物业的持有，实现资金的滚动开发及持有型物业沉淀。”其年报显示，2012年阳光新业实现开发产品销售收入1.9亿元。 自今年开始，其旗下的成都锦尚、天津杨柳青和天津辛庄项目将会贡献较多开发产品销售收入。其中天津杨柳青鹭岭项目中的酒店就与新加坡酒店集团悦榕庄签约，计划于2015年底前开业，该项目的住宅部分也预计于今年7月开盘销售。