上海董建华家族东方海外转攻内地商业物业分析

上海:董建华家族“东方海外”转攻内地商业物业

上海长乐路项目将告启动 今年，除最新获得的衡山路商业项目之外，东方海外在上海酝酿了两年的长乐路项目将告启动。与此同时，另一座位于黄浦区西藏中路、会稽路的大型商办项目正进入筹备期。 卢湾区长乐路的综合性物业,面积将超过13万平方米，规划中包括一座超五星级（Deluxe5)酒店。黄浦项目也兼容商业广场和写字楼。 以上项目如全部落实，将在未来三年内为东方海外带来逾10万平方米的商业物业。东方海外也将借此完成从高端住宅开发向高端商业物业开发的转型。 在上海，“东方海外”的名声早已令人如雷贯耳。2001年11月，董建华家族的东方海外集团为进一步发展投资内地项目，在上海成立了东方海外投资（上海）有限公司作为在内地从事房地产发展之旗舰。目前，集团投资及开发总建筑面积已逾116万平方米。 回顾东方海外之前的在沪发展战略，集团发展项目大部分位于拥有浓郁的历史人文底蕴的市中心黄金地段，一贯保持高档住宅代言人的形象。 但自前年第三季度，上海土地出让全面实行招牌挂，上海中心城区土地供应放缓，东方海外一向钟情的地块，市场中已鲜有供应。遭遇了“土地饥渴”的东方海外在上海房地产市场中的步伐渐渐放慢。 由此，投资模式的转型势在必行，这几乎也是所有的老牌港资发展商在沪共同面临的新问题。东方海外选择了“住而优则商”的道路。 一年前，东方海外在昆山摘牌花桥地区的一大综合性物业项目。这个项目包括酒店和住宅两部分，按东方海外的营建计划，将率先启动酒店部分。 上海的长乐路项目也将与国际着名的酒店管理集团携手，作为集团长期持有并经营的资产运作。业内人士指出，昆山项目的投资和上海若干酒店及商业项目的落实，代表着谨慎的东方海外在内地迈出了转型的一步。东方海外房产集团市场策划部总经理张永顺坦承：“过去我们侧重高档住宅市场和上海市场的发展，现在，我们逐步将范围扩大至上海周边市场及一线城市，并偏重商业物业。只要有机会来临，我们就会积极研究其可行性。”（来源:每日经济） 附相关资料: 董建华家族上海夺衡山路商业地王 据东方报导，香港前特首董建华以身体欠佳理由获中央批准辞职，四月十二日以高票当选全国政协副主席。数日后，董建华偕同夫人飞抵上海，除了与港澳办官员会面外，他到东方海外名下的东方曼哈顿视察。董建华虽然在七年多前已离开东方海外，但下台后他却异常地对物业发展非常「紧」。东方海外最近刚以二亿九千万元人民币夺得上海市衡山路一幅一级商业地，面积八千多平方米，收购价较市价低四成，是董下台后，东方海外首幅在上海取得的平价地。 政协副主席购地惹关注 东方海外早于九十年代在上海繁盛的卢湾区、徐汇区及黄浦区取得优质地皮，除了因为东方海外本身早已在上海扎根，为人认识外，相信与董建华的名气大有关！据上海当地的发展商表示，位于徐汇区黄金地段的东方曼哈顿，当年以二千五百万元取得地皮，数年后已为东方海外带来近六亿元的收益，东方曼哈顿尚有九个花园洋房仍未正式推出市场，收益依然滚滚来。估计过去十年，来自上海地产项目的收益高达二十亿元。 东方海外在上海获得多幅靓地，成交价偏低，因为上海仍然视董为东方海外的主事人。目前香港仍未有法例规管特首离任后从商的限制，亦没有过冷河的时间表，成为政协副主席的董建华，其家族的东方海外在上海购地的动作将成为市场焦点。 房地产项目虽只占东方海外总收益一小部分，在众多发展项目中全部都赚得丰厚利润，当中以位处徐汇区的东方曼哈顿世纪豪庭最大型（见表），尚在进行迁拆的卢湾区地皮及黄浦区西藏路地皮也因为地点好，一直成为市场的焦点。 位于虹桥路一六八号的东方曼哈顿项目，楼盘总建筑面积为二十三万平方米，项目由东方海外与新加坡政府投资公司GIC合资发展，东方曼哈顿分三期兴建，在取得地皮后，东方海外积极拓展，○二年，世纪豪庭已能为东方海外带来九千九百零六万元利润，○三年利润更高达五亿元。 不过，并不是每一个项目进展都顺利，位于卢湾区地皮发展项目，东方海外早于○一年五月已投得该幅优质地皮，及至○二年才开始动迁，两年多以来，卢湾区地皮的动迁工作尚未完成，仍有五至六户尚未迁出。在动迁过程中，居民与东方海外曾生龃龉。而东方海外亦不急于即时发展，因为这些地只要多等一段时间，日后发展售价可以更高。 低价夺衡山路商业地王 东方海外房产集团市场策划部总经理张永顺认为，迁拆问题在上海非常普遍，争议是难免的，目前，迁拆已交由迁拆公司处理，我们亦不急于在短时间内完成迁拆。 上海地产同行估计，若上海的楼价仍然维持上涨的水平，卢湾区地皮○七至○八年住宅项目开售时，每平方米的售价将高达三万元或以上，估计将来土地的市值将达四十亿元，东方海外占项目百分之八十八权益，单是这个项目，预计将为东方海外带来三十五亿元盈利。 东方海外刚以二亿九千万元人民币，透过收购上海外高桥徐汇俱乐部有限公司，夺得上海市衡山路八十五号一级商业地皮，击退十多家外资财团。该地皮总面积约八千多平方米，建筑面积约为一万四千平方米。熟悉市场动态的地产发展商坦言：「这是市内位置最佳并已成熟发展的地方，每平方米报价高达五千美元，东方海外纵然要补地价及负担外高桥公司的债务，该项目的每平米开发成本相信只有三千多美元，赚钱的水位极高。」目前，东方海外虽还未签订收购协议，但已积极筹备如何将地皮变成以「现代经典」为风格的大型会所连服务式住宅。

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