地产成交量达全年最高警惕政策收紧风险了

地产：成交量达全年最高 警惕政策收紧风险 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

上周(6月18日-6月24日)我们观察的17个主要城市成交量 60.9万平米，环比上涨4.4%，同比上涨 8.1%。上周政策密集：官方表态方面，新华称有人有意“误读”政策，意在炒高房价；土地政策方面，国土部和发改委规定住宅项目容积率不得低于1.0；信贷金融方面，住建部称严格执行好差别化住房信贷政策；河南提出“认房不认贷”微调，同时进行公积金新政；市场秩序方面，非户籍人士补缴社保购房者不予过户；其他政策方面，“从前海视角看粤港现代服务业合作论坛”召开，前海细则有望出炉。我们认为行业限购等核心政策不松，上周销售数据为全年最高，价格维持高位，这很大程度限制了结构性微调的空间，同时考虑到月为行业淡季，我们认为月销售将略有下滑。近期板块将处于调整阶段，我们维持对板块的中立评级。

支撑评级的要点政策动态：上周房地产政策密集。官方表态方面：新华称有人有意“误读”政策，意在炒高房价；国家信息中心发布报告称，目前房价远高出2009年底调控初期的水平，离房价的合理回归还有很长的路要走。我们认为从中央角度来看，政策还有缩紧的可能。土地政策方面：国土部和发改委明确规定住宅项目容积率不得低于1.0，对于已有别墅项目的开发商而言是长期利好。信贷金融方面：住建部表示将继续严格执行好差别化住房信贷政策；河南提出“认房不认贷”政策，并提高公积金贷款额度，降低公积金贷款额度。河南“认房不认贷”政策有其合理性，但与住建部文件相抵触，获批难言乐观。市场秩序方面：非沪籍人士补缴社保购房者在上海各房产交易中心一律不予过户。其他政策方面：“从前海视角看粤港现代服务业合作论坛”召开，前海细则有望近期出炉。

公司信息：上周，中银国际关注的房地产上市公司中上实发展、栖霞建设、中华企业、阳光城、广宇集团、泛海建设公布了融资担保事项；保利地产、新湖中宝公布了其他事项。

股价表现：以上周的表现来看，沪深 00指数下跌4.8 %，申万地产指数下跌5.69%，跑输大盘。以近一个月的表现来看，沪深 00指数下跌4.5 %，申万地产指数下跌2.54%，表现强于大市。在我们覆盖的上市地产公司中，表现最好的为苏宁环球，涨幅为16.0%；表现最差的为京投银泰，跌幅为18.8%。

市场概况：上周，我们观察的17个主要城市合计成交面积为 60.9万平米，环比上涨4.4%，同比上涨 8.1%；一、二三线城市成交量均涨多跌少，其中，一线城市环比上涨2.9%，二三线城市环比上涨4.9%；价格指数较上一周环比下跌0.9%至169.1，17个城市价格跌多涨少，其中，深圳和重庆涨幅居前，分别为2.9%、1. %；宁波和天津跌幅居前，分别为15.9%和4.8%。可售存量指数环比下跌0.2%至101.0，十大城市新增可售面积为212.2万平方米，环比下跌24.0%。52周移动平均消化月数由年初的18.1个月下降到目前的15. 个月。

这里暂且抛开平均值的模糊差异性不谈 投资评级和建议：

我们认为，行业限购等核心政策不松，上周销售数据为全年最高，价格维持高位，这很大程度限制了结构性微调的空间，同时考虑到月为行业淡季，我们认为月销售将略有下滑。建议重点关注行业龙头公司（如：销售靓丽同时或受益于前海规划和工业用地转性的招商、灵活推盘销售靓丽的保利、专注普通商品住宅的龙头房企万科A等），和快周转、低价走量的二三线地产股（中南、首开、荣盛），以及近期销售表现良好的华侨城。近期板块处于调整阶段，维持对板块的中立评级。