房价将在三季度出现明显下降.蹭飞

又知道她离异带着10岁的儿子住在适度宽松的货币政策和积极的财政政策刺激下，2009年我国房地产市场空前繁荣，不仅销售收入获得历史性突破（历史上最好的年景是2007年，房地产销售额是 万亿元，2009年突破4万亿元），房地产价格也创历史新高。根据笔者的观察，北京的许多楼盘在2009年涨幅超过50%。显然，至2009年末，房地产市场出现了过热的现象，新一轮房地产调控拉开了序幕。

新一轮房地产调控有什么特点，政策调控后的市场运行出现了什么变化？房地产市场未来的趋势会是什么？这些问题是本文关注的焦点。

一、新一轮房地产调控的特点

这一轮房地产调控被称之为“史上最严厉的房地产调控”，为什么如此？主要是因为其具有以下几个特点：

特点之一：政治色彩较重

2009年12月份以来，有关房地产的政策频繁出台。2009年12月14日，国务院常务会议上温家宝总理提出“国四条”；一个月后的2010年1月10日，国务院出台4号文件（简称“国十一条”）；“两会”期间，温总理又提出：“要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”、“本届政府任期内使房价能够保持在一个合理的价位”；4月14日国务院再次召开常务会议研究房地产调控，并于4月17日出台了国务院10号文件（简称“国十条”）。

可见，国务院在2010年初的短短4个月时间里两次下文对房地产进行调控，这是史无前例的。在1月份出台国务院4号文件之后，房价并没有得到控制，这是4月份再次出台国务院10号文件的关键原因。也正是因为如此，10号文件必须获得成效，否则，国务院的权威将受到严重的挑战。换句话说，这次调控必须使房价出现下跌！这就是笔者强调的此轮调控的政治色彩。

在4月17日出台的国务院10号文件里，开宗明义就强调房地产调控是一项政治问题：

“住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展”。

这些内容已经清楚地告诉我们本轮房地产调控的目的与意义在于“经济社会的协调发展”，这是本轮房地产调控有别于其他几次房地产调控的地方。

特点之二：增加供给与抑制需求并重，实行双向调节

以前的几次抑制性房地产调控过程中，都是从抑制需求入手，如：对普通住宅和非普通住宅实行有差别的税收政策和房地产金融政策等，但在抑制需求的同时也控制供给的增加，通常的手段是控制土地和“两个闸门”。在供不应求的格局下，压缩供给的结果当然是价格的继续上涨了。这就是2005年至2007年间房价越调越高的重要原因之一。

之所以在2005年至2007年间的房地产调控要控制住房供给的增长，有其特定的宏观经济环境，当时的背景是经济过热，必须控制房地产投资增长速度，压缩房地产投资是宏观调控的总体要求。

本次房地产调控的背景与前几年有较大的差异，宏观经济不存在过热的问题，政府调控房价就可以从供给与需求两方面着手，可以在增加供给（增加普通住房的供给）的同时抑制需求的膨胀（实行差别化的信贷政策）。因此，当前政府控制房价的手段和方法比以前更加丰富。因此，我们看到这次文件将“增加保障性住房和普通商品住房有效供给”列为第一条。

笔者相信，只要这些措施基本得到落实，控制房价的效果一定会比以前几次房地产调控要好。

特点之三：更注重房地产市场的长期制度建设

在2009年底温家宝总理接受新华社采访时就明确提出，要出台长期性的政策来确保房地产市场健康稳定发展。从这次文件看，有不少新的提法，这些新的提法都与房地产的长期政策有关。具体如下：

第一次提出了“要适当加大经济适用住房建设力度，扩大经济适用住房供应范围。商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应”。按照笔者的理解，这不是权宜之计，它表明社会上一直呼声很高的“二次房改”的提议的部分内容已经被政府采纳，这表明中央在住房制度上有重大调整。

第一次提出“要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房观念”。显然，社会上广泛关注的已经提上了议事日程，离正式出台的时间越来越近了。

第一次提出“有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外‘热钱’冲击我国市场”。这是针对当前国际金融市场出现的新情况采取的措施。自2008年底全球采取刺激措施以来，大多数国家的利率都在在很低的水平，国际资本到处寻找投资机会，中国的经济增长一枝独秀，我国的房地产已经成为国际资本关注的焦点，因此，提出防止“热钱”对房地产市场进行冲击。

但什么是“防范信贷资金违规进入房地产市场”？如何防止“境外‘热钱’冲击我国市场”？文件并没有说明，估计日后有关部门应该有进一步的规定出台。