囤地板子不能只打向房企.源泉

“囤地”板子不能只打向房企为促进已出让土地的有效开发，进而促进有效的住宅供应，国土资源部的调控标的再度指向“囤地”。12月18日，国土资源部宣布将建立房地产大企业和大地块的跟踪督查制度，还要求“市场异动三类城市”对全部未竣工住宅和商服用地的合同履约情况进行一次全面清查和梳理。

传至二世回顾调控初衷，一方面通过限贷、限购压缩需求，一方面通过增加普通商品房和保障房用地增加供给，由此实现供需平衡进而平抑房价的逻辑清晰可见，因此，清查限制囤地无疑是促供给的要点，但问题并不简单。

首先，叫“闲置用地”也好，叫“囤地”也好，迄今为止定义仍显模糊。今年6月份国土资源部颁布的《》虽然对闲置土地的界定有细节解释，例如 “一年内动工面积不超过三分之一，或投资额不足25%”，但模糊空间依旧在，比如“25%的投资额”是以开发企业申报的为准，而工程到什么程度才算“动工”更无明确规定。而如果要真正逼出闲置土地，就应该有一个更加清晰的界定，否则政策的铁拳很可能打在“棉花”上。

其次，“囤地”并非一定是因企业的主观意愿而导致。根据国土资源部公布的数字，目前因为企业自身原因造成的土地闲置占46%，而另外54%主要是地方政府原因造成的，包括“地卖出去之后，征地拆迁没做完，没法开发；涉及城市规划调整”等。要想减少“被囤地”现象，就需要地方政府加大城市规划的前瞻性，减少规划的随意性，严格遵守净地出让的原则，并增强政策的连贯性和协调性，简化审批环节，以身作则做出表率。

再者，尽管各界对开发商多有妖魔之论，但从房地产企业的角度来看，“囤地”其实并不见得是一件划算的事情。因为快速周转已成为绝大多数房地产企业的模式，土地只要交了土地金，长期“囤积”会占用企业大笔的资金，财务成本加上人力资源成本再加上不断被强调要严征的土地增值税，足以吃掉“囤地”可能带来的那些升值收益。况且，作为类金融行业，没有高周转就不可能高速扩张，抱有发展理念的企业都不会乐于“囤地”。

而另一方面，我们可以看到当前在各地，遍地开花、规模庞大的工业园区才是最大的闲置用地的源头。由于一些地方政府招商心切，用低廉的地价甚至零地价吸引所谓的“失业投资”，而在产能过剩、外需不力的背景下，大片的工业园区闲置在事实上造成了我国土地资源中最大的一笔浪费。盘活这些闲置土地，才是保耕地红线，保土地集约、节约使用的关键。

因此，国土资源部近来频出封杀工矿用地“零地价”、提高工业用地价格、提高工业用地违法成本的举措，意在剔除实体经济中的虚假成分，而此举意义深远。多年以来，以高昂的住宅、商办用地价格来补贴低廉的工矿用地价格已成定势，这就意味着制造业的低成本要靠居民和企业来买单，也正是住宅用地和住房价格居高不下的一个重要原因。这一模式在改革开放初期一切为促发展时无可厚非，但在产能全面过剩，中国产业经济必须进行升级转型的当下已到了非改不可的关口，因此，整治“囤地”的板子绝不应仅打向房企，地方政府的角色更为关键。