长江证券世界经济美国1月房地产数据评述短

长江证券：世界经济 美国1月房地产数据评述 短期刺激效应的后遗症 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

近两周美国12月份的房地产数据陆续公布：

1、信心：美国住房建筑商协会公布的2月份住房市场信心指数出现反弹，相比较与1月份创下的7个月以来低点15，2月的信心指数小幅上扬至17，见图1；2、开工：美国1月份新屋开工数较上月上涨2.8%，折合成年率为591,000套，新屋开工创2009年7月以来最高水平，并将12月新屋开工环比由-4.0%向上修正为-0.7%；1月份建筑许可下降4.9%，折合成年率为621,000套，差于此前市场预期的3.1%的降幅。1月份单户型住宅新屋开工数较前月上升1.5%，至484,000套。两户或两户以上的多户型住宅开工数增加9.2%，至107,000套。按地区来看，1月份南部地区新屋开工数增加1.0%，东北部地区新屋开工数增从那里入手开始进行站分析？流量？内容？转化？访客行为？在进行站分析时我们该关注那些报告加10%，中西部地区下降3.2%，西部地区增加8.9%。12月份新屋开工数较2008年同期增加21.1%。见图3、图4；3、销售：美国1月现房销售继续保持12月以来的低迷状况，销售数量为505万套，环比下降为7.2%；新建住房销售的状况则显得更为糟糕，销售量为30.9万套，环比下降11.2%，同比下降6.1%，见图2、图5，另外，由于销售量的大幅下滑，1月的新屋存销比进一步上升，由上月的8.0上升为9.1，而现房存销比由上月的7.2上升为7.8，如图7；4、房价：1月份美国房地产交易价格有所回升，标普/Case-Shiller综合20城市房价指数同比降幅继续收窄，为-3.08%。现房销售均价有所下跌，本月均价为21.2万美元，环比下降3.06%；新房销售均价为25.45万美元，环比下降7.25%。

1月美国房地产市场在销售方面仍保持了较差的表现，我们认为，除了就业弱势格局难以改变等长期因素的影响外，首轮美国房地产刺激政策的到期也构成其继11月以来出现连续回落的短期因素，由于未来几个月内美国就业乃至经济复苏情况在全年中处于相对较好的水平，以及第二轮购房退税刺激政策到期的渐趋临近，长期疲弱的房地产市场短期表现转好的可能性很大：

首先，对于1月美国房地产销售市场的整体疲弱表现，我们认为其加重了我们对于美国目前房地产市场复苏情况的担忧程度，但将其视为趋势性的下降尚言之过早，在不能排除一系列刺激政策到期所带来的需求回落短期影响的情况下，房地产销售情况仍有一定的反弹空间。

首次购房退税的第一轮到期对房地产市场需求产生一定的负面性。09年美国政府对于房地产市场的刺激政策中最主要的在于政府向首次购房者提供的8000美元的税收抵免政策。这一政策的首次截止在去年的11月底，虽然目前这一政策能够得以延续，但在此之前政府对于购房退税政策是否要进行延续并没有较为明确的决定，因此，赶在税收优惠之前进行购房的情绪大幅上升，在“末班车”效应的带动下，使得美国房地产需求得以提前释放，我们认为，这是造成1月房地产交易仍旧惨淡的主要短期性因素。这点从与汽车销售方面的刺激政策退出对比来看，就显示的比较比较清晰了。如图10，美国“旧车换现金”计划对汽车销售的刺激政策在8月底结束，而从图上可2请阅读最后一页评级说明和重要声明以看出，8月的汽车销量出现明显的激增，这正是由于“末班车效应”带来的需求集中释放的结果，而从之后几个月的表现里来看，至少需要个月销量才出现底部企稳的态势，而从3个月的移动平均销量来看，这种短期因素的扰动表现就减小了很多，这也从另一个角度说明8月份的汽车销量激增受政策结束的短期因素影响较多。反观房地产销售，见图5，现房销售在10、11月也出现了类似的激增情况，之后便是12月以来的回落，因此我们有理由认为目前房地产销售的回落不会成为趋势性的变化，借鉴于汽车刺激政策变化的影响，我们觉得这样一个回落的调整自去年12月以来将持续个月，因此2、3月份的房地产销售数据将会成为二次政策刺激效果开始显现的始点。同时从大背景上看，劳动力市场起伏不定、失业率高企的表现也使得消费得不到显著的改善，这是决定房地产销售低迷大格局的主要因素。