房价拐点来临四季度房地产信托开始退烧.源泉

今年三季度房地产产品的占比仅为 8.84%，环比下降14.01个百分点，已出现放缓迹象

“信托公司靠两只脚走路，一只脚是房地产，另一只脚是证券投资。”有信托公司内部人士对本报表示。

信托业协会的显示，截止三季度末，房地产信托业务余额达到了6797.69亿元的历史最高值，在全部信托资产中的占比也高达17.24%。与去年底的4 2 .68亿元相比增长了57.22%，超过了当期信托总资产 4.78%的增速近25个百分点。

然而，这一格局正在慢慢转变。

前三季度的高增长或许已是强弩之末。事实上，今年第三个季度房地产信托的增速环比已经出现了明显的放缓。普益财富分析师范杰对本报表示：“与三季度6000多亿的的余额相比，今年四季度末的数据应该不会有太大的变动，甚至如果今年下半年兑付产品数量较多的话，这个数字在四季度末下降也是有可能的。”

房地产信托

数量规模增长翻番

据用益信托的数据，2011年上半年包括保障房信托在内，共发行5 6款房地产信托产品，发行规模达1670.1亿元，发行数量同比增长145.88%，发行规模同比增长1 7. 6%。平均收益率高达9.81%，超出了其他产品平均将近1.5个百分点。今年上半年的发行市场是房地产信托火爆的最好体现。

瑞银预计，今年上半年信托带来的收入占信托业务收入的比例超过60%。

伴随着房地产调控而风生水起的房地产信托成了信托公司的赚钱利器，而随之日益高悬的风险也引起了监管层的注意。今年2月份监管层印发《信托公司净资本计算标准有关事项的通知》(银监发【2011】11号)，对信托公司净资本、风险资本计算标准和监管指标做出了明确规定，并将房地产信托中最主流的融资类房地产信托业务的风险系数提高到最高 %的风险计提比例。

与此同时，监管层多次约谈房地产业务较为激进的信托公司注意控制增速，加强风险监测。虽然下半年尚未有明确的关于房地产信托方面的政策法规出台，但是上半年火爆异常的房地产信托市场已经感觉到阵阵秋意。

可以在当当的页面直接购买数据显示，2011年第三季度信托公司发行了2 款房地产信托产品(含保障房)，发行规模为620.91亿元。与二季度相比，发行数量下降了 .05%，发行规模也下降了46.15%。2011年第三季度房地产信托产品的占比仅为 8.84%，同比下降了7.42个百分点，环比则下降了14.01个百分点。

用益信托认为，2011年底将是《信托公司净资本办法》清算的时间点，部分信托公司的净资本告急，而房地产信托是净资本占用比例最高的产品之一，故多重因素的影响之下，出现了三季度房地产信托产品发行放缓的情况。

四季度增速放缓成定局

未来房地产信托仍是主业

“与三季度6000多亿元的余额相比，今年四季度的数据应该不会有太大的变动，甚至如果今年下半年兑付产品数量比较多的话，房地产信托余额在今年四季度末下降也是有可能的。”范杰认为。

用益信托分析师李旸对本报表示：“从长期看来，房地产信托仍然会是信托公司的主要业务，虽然目前因为房地产市场调控的因素使得房地产信托也有所收敛，但是未来市场回暖的话，信托公司在风险合理的前提下仍会继续开拓业务，但是应该不会回到近年来这种火爆的状态，毕竟现在信托公司有净资本管理办法的限制，在融资类房地产信托业务 %的高风险系数下，业务开展的规模肯定也会受到约束。”

瑞银证券分析师汪涛认为，加强对房地产信托的管控，将降低与信托公司对房地产行业的风险敞口。新发行房地产信托在四季度进一步减少。不过，对信托更严格的监管将再增开发商的融资压力。随着房地产销售在未来数月趋于疲弱，一些资产负债表过度扩张的中小型开发商将面临财务困难，并可能走向破产。