2018北京二手住宅量增价降700万以下生存

2018北京二手住宅量增价降 700万以下套型最受欢迎

中原地产统计显示，2018年全年的北京二手房共计成交15.34万套，成交面积1292万平米，虽然相比2017年的13.6万套略有增加，但相比2016年27.2万套的成交量，整体市场依然偏冷。

纵览2018年北京二手房各月的成交走势，整体表现为两头低、中间高的“扁平倒U型”形状，在经历了2月份受春节假期影响的周期性回落之后，3月份成交量开启“小阳春”的势头，月份的月均签量超过了15000套，10月份受国庆小长假以及9月公积金新政集中签的双重影响

，交易量再次出现了波动性下滑，之后年底的2个月，月均签量再次回升到了11000套以上。

总价700万以下套型占8成

成交价格方面，2018年，北京的二手住宅交易均价整体呈现了小幅下滑的趋势，北京麦田的监测数据显示，2018北京二手房成交均价同比下降5%，挂牌均价同比下降6%，但和2017年价格在高位回落阶段（12月较4月高点时的成交均价下降14.3%）相比，价格降幅明显收窄。价格走低的主要原因与2018年的政策基调未变相关，买卖双方对市场的心理预期比较稳定，双方博弈的情况下，买房的成交周期在拉长，着急售卖的业主会通过小幅降价来加快成交。

但是，2018年年底，北京大多数区域的二手房价格都出现了明显的回调，尤其是，2018年11月，西城区二手房房价环比跌幅达到5.5%，东城、海淀、亦庄的环比跌幅也在3.5%、3.6%和4.6%，房山区域跌幅最大，达8.2%。

从二手房交易的套总价分布来看，总价700万以下的物业成交占比保持在了80%以上。贝壳研究院2018年三季度的经纪人调研结果显示，北京改善型换房成交占比约为61%，首次置业群体占比29%，改善型换房成为了市场的成交主力。

高降价幅度成交房源占比增加

北京麦田的成交房源监测数据显示，2018年，买方议价空间全年呈现出了“两头高，中间低”的特征，和月度签量走势特征较为吻合。此外，2018年在买卖双方议价中降价房源比例达到94%，较去年同比上升了9个百分点，尤其是高降价幅度的成交房源占比较多。其中，降价幅度在5%-10%的成交房源占比36%，较去年同比上升8个百分点；降价幅度在10%以上的成交房源占比为10%，较去年上升2个百分点。

谈及降价房源占比逐渐增加的主要原因，麦田房产对腾讯智慧房产表示：2018年政策基调未变，市场需求量释放保持在理性平稳水平，买卖双方对价格进行深度博弈，市场交易节奏“放慢”，急售业主通过提高房屋降价幅度会促进交易更快达成。

展望：2019年交易量将整体平稳

进入2019年，国家调控继续从严，今年的二手房市场或将继续走低。研究报告显示，2018年全年，包括北京、深圳、杭州等在内的10个重点测城市二手房合计成交总量为66万套，相比去年同期水平下降14%。

合硕机构首席分析师郭毅也指出，从2019全年看，随着“限竞房”供应高峰的来临，部分购房客群会从二手市场流向新房市场，从而对二手房市场带来较为明显的冲击。

麦田房产首席市场分析师张叶松认为，2019年上半年，市场价格依然处于小幅下滑区间，交易量整体较为平稳，阶段性会出现春节低迷、节后回升的历史规律。

政策层面上看，张叶松指出，预测2019年政策基调依然是以保持市场稳定为主旨，由于此轮政策已维持较长周期，后续存在需求释放压力。因此，不排除下半年出台长效机制，在控制价格的基础上，允许合理释放需求的可能性。不过，可以肯定的是，房地产投资时代已经告别，一条保障民生保护刚需的探索路线正在进行。

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