房地产信托高收益与高风险齐飞公开

本报讯 “预期最高年化收益率23.6%，且上不封顶”，最近发行的一款名为“百瑞宝盈113号集合资金计划”的房地产信托产品再次打破了这类产品的预期收益纪录。“没有最高，只有更高”，今年以来，随着调控的层层加码，房地产商的资金链越来越紧，与此同时，被房地产商视为最后一根救命稻草的房地产信托产品的收益率也是一路水长船高，年化收益率从年初的破10%到现在破20%。不过，理财专家提醒投资者，房地产信托产品的风险正在聚集，千万不要被眼前的高收益蒙蔽住眼睛。而银行也逐渐减少乃至停止销售地产信托产品。

收益率不断创出新高

近期，一款名为“百瑞宝盈113号集合资金信托计划(建业地产信托基金2号)”的信托产品引起不少投资者的关注，该产品的预期年化收益率为12.5%-23.6%，且上不封顶，预期收益率中包括基础收益和浮动收益，基础年收益率为8.5%。该产品召募资金主要用于投资房地产，期限为3+1+1年，即信托计划成立后前3年为持有期，第4年为回收期，第5年为延续期。

二季度以来，随着房地产调控的持续深入，借贷无门的房企融资进一步转向信托，随之而来的是超高预期收益率的房地产信托产品屡屡出现。如平安信托联合(,)推出“同鑫2号地产信托”，投资深圳某高端别墅项目，投资期约33个月，预期年收益率高达21%-23%；华润深国投推出的“银泰零售业发展投资基金1期项目集合资金信托计划”，5年期限，预期年化收益率也达到18%。统计显示，目前在售的预期收益率超过10%的信托产品有21款，其中18款属于房地产信托产品。

风险正在聚集

高收益必定伴随着高风险。

理财专家指出，房地产信托主要面临3种风险：资金被挪用、项目没法完工和房产卖不出去。地产信托产品的运行主要寄托项目能如期开工和完工，并完成销售，如果因政策性或财务等原因致使其中任何一个环节出问题，都将给信托产品安全带来极大风险。即便几近所有信托产品都提供了抵押担保，但抵押物大多为土地及在建工程等，一旦楼市下跌，这些抵押物的变现风险是类似的。这使得投资者在购买该类产品时，更重视项目本身及开发商实力，不要轻易被预期收益率所感动。

目前，房地产开发商通过信托计划融资的成本一般均在15%以上，高者甚至达到了25%-30%，这1利率水平无疑给开发商带来沉重的财务压力，其间风险不可小觑。

此外，由于银行的融资本钱低于信托，因此符合要求的房企大都选择在银行贷款，只有不符合标准的房企才会转向融资本钱更高的信托市场，本身风险较高。

事实上，近期，银行对地产信托产品的态度渐趋谨慎，部分银行出于风险等因素的考虑已经计划停售房地产信托产品。招行杭州分行阮肖林说，该行销售的地产信托产品大幅减少，目前主要与万科、保利和金地团体等大型上市地产企业开展合作，基本上不销售二线和三线地产公司推出的信托产品。