行业地产关注一线房企荐5股

地产：关注一线房企 荐5股 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

■市场经两年调整、营收和利润有所恢复，营收和净利润均增12.7%：地产市场的调整其实是始于2014年2月份的杭州，调整周期已经接近18个月，受益于去年基数效应及今年销量的恢复，行业营收和利润增速有所恢复：1）营收增速12.7%，提高 个百分点：行业营收同比增长12.7%，比去年提升 个百分点，重点房企营收同比增长19.5%，比去年同期增速提高12个百分点；2）净利润增速12.7%，远好于去年的负增长：行业净利润同比增12.7%，远好于去年- %的业绩增速，重点房企业绩同比增长14.9%。

■中小房企加速退出、市场集中度继续提升、行业整合加速：1）大企业营收、利润占比提升：本年度又新增8家中小企业跨界转型，地产营收大幅下降或剥离，行业集中度逐年提升，TOP22营收占比71%，净利润占比75%，均提升约4个百分点。2）TOP10销售市占率已升至20.2%：销售额看，上半年TOP10、TOP20、TOP50的销售额分别为6292亿元、8255亿元、11178亿元，同期全国地产销售额为 11 亿元，市占率分别为20.2%、26.5%、 5.9%，较去年的16.6%、22.1%和29.5%分别提升 .6、4.4和 .6个百分点。

■ROE和利润率下滑趋缓、杠杆和周转率下降：1）ROE下降趋缓、负债率和周转率继续下行：上半年行业ROE为5. %（全年预计12.8%），较去年同期5.7%，整体水平趋稳，资产负债率为77.4%，同比下降1.1%；总资产周转率15年上半年为9.1%，略低于去年同期的9.4%。2）毛利率、净利率下降趋势缓解：毛利率一直以来呈现下行趋势，从11年上半年的40.4%由于学校在台中下降至15年同期的 2.2%，上半年毛利率同比降4.6%，下行趋势较1 年的下降9.2%和14年的下降6.6%略有放缓。净利润率从11年上半年的15.9%下降至15年上半年的12.5%，长期来看呈连续下滑态势。而15年上半年，该指标和去年的12.5%相比保持平稳。

■存货上升势头未止、去化依旧任重道远：行业存货量22627.8亿元，同比上涨15.7%，增幅较去年同期25.5%有所回调，但上升势头未止；其中安信重点房企存货量14211.2亿元，同比上涨11.8%，增幅较去年同期26.1%大幅缓解，显示重点房企去化明显加速，投资继续减速。

■回款率有所改善、财务成本下行、资金链断裂风险勿忧。上半年行业回款有所改善，销售商品收到现金/营业收入比例提升至14 .5%，好于去年末10 .4%；行业现金保持增长，但现金增速持续下降，由1 年底的27.8%下降至17.5%。

此外，行业财务成本受降息影响明显下降。

■投资建议：始于14年初的行业调整在经历了五轮降息及政策扶持后，行业营收和利润恢复明显，行业盈利能力下行的趋势有所缓解，且随着回款率的提升，行业资产负债率下降，财务成本下行，上市房企资金链断风险勿忧，但行业中小房企退出增多，市占率持续提升，非上市房企及中小房企的被整合及转型在加速，投资建议聚焦一线地产和地产国企改革股：1）一线地产：嘉宝集团、万科、华夏幸福、首开股份、保利地产；2）国企改革：中房地产、云再说如果你做失败了南城投、高新发展、南京高科。