全国城市将有个购物中心开业商业部件

全国20城市将有150个购物中心开业 商业地产出路在何方？

那里有 黄金 ，那里就有 淘金者 。但那里有 淘金者 ，不一定那里就有 黄金 。近几年，在住宅市场频繁受政策重击下， 淘金 日益艰难的房企开始蜂拥至尚未受限的商业地产市场 淘金 ，有的满载而归，有的血本无归 在商业地产市场摸打滚爬多年的企业，正在上演 钱多多 与 钱缺缺

20城下半年将新增购物中心创历史新高

今年下半年，全国将迎来购物中心（专题阅读）供应高潮。据不完全统计，全国20个主要城市在今年下半年将有约150个购物中心开业，平均面积超过8万平方米。数量之多、体量之大，创历史新高。

数据显示，今年上半年，全国商业地产投资额5010亿元，同比增长26％，高过住宅增速6个百分点。商业地产施工面积65344万平方米，增长22％，高过住宅9个百分点；商业用房新开工面积11778万平方米，高过住宅0 .7个百分点。

广州为珠三角经济龙头城市，商业综合体的扩张状况最为显着，大型商业综合体如雨后春笋般崛起，如，番禺万达广场、奥园新天地、白云绿地中心、从化欣荣宏国际商贸城、增城富港东汇城;广佛地铁金融城等。

深圳、佛山的城市综合体也在渐渐升温，并且德国要求谷歌公布搜索算法从 扎堆 中心区向热点镇街扩展。数据显示，深圳现有综合体22个，预计未来三年将新增7个。在有限的土地资源上， 未来深圳将遍地豪宅、遍地综合地、遍地商场、遍地写字楼 的预言俨然已经成为现实。

除了房企进驻商业地产市场以外，非房企也来淘金。娃哈哈商业股份有限公司副总经理宋青青表示，哇哈哈将在三到五年内筹建100座商业综合体，这意味着，这将与万达商业地产打造万达广场的速度不相上下。

群雄角逐，谁更胜一筹？

如此之大的商业体量，房企如何才能在商业地产市场脱颖而出，利用有限的资源淘更多的 金 ，显然已成为摆在企业面前的重要课题。

被称为商业地产龙头企业的万达，一直被业界人士津津乐道，并称其商业模式最为成功。据了解，万达用最少的资金、最快的建设速度，以销售商铺的模式快速回笼资金。王健林曾说，万达资金来源包括企业自有资金、银行融资、预售回款，其中，预售回款占大头，基本可以回笼开发资金。

最近一年多，万达集团在国内保持每年约建设20个万达广场的节奏，同时连续签约和开工了5个万达文化旅游城，每个总投资额都在三四百亿元。曾经有很多企业想模仿万达的商业模式，但最后皆以失败而告终。最后坊间流行这样一句话：可以挖走万达的人，但是挖不走万达的模式和钱。

学不会万达模式，房企干脆走自己的路。越秀地产模式RENTS(房地产投资信托基金)平台颇受业界关注。据越秀地产执行董事及营运总经理陈志鸿介绍，越秀房地产投资信托基金平台，就是当商业地产项目回报率达到要求，就可以把项目注入房托，进行地产与金融结合，实现二次证券化。

凯德置地采用的商业开发模式与越秀有异曲同工之妙，但又有所不同。作为新加坡嘉德置地集团在中国的全资子公司，凯是否因感情问题等德一般采取私募基金与R EIT s双配对运作的房地产基金模式，私募基金为项目开发提供资金支持，孵化和培育商业物业;待商业物业成熟后，能产生稳定现金流时，私募基金则向REIT s输送项目同时退出。凯德认为这一机制保证了项目的持久稳定运营和资产再升级的可行性。

略有 拆东墙补西墙 之嫌的华润模式，也很吸引业界眼球。华润从2004年开始探索以商业地产开发带动住宅销售的创新之路。目前，华润置地（专题阅读）（相关干货）已形成清晰的商业地产架构，三种商业开发模式并举，即 都市综合体、住宅+区域商业中心、住宅+欢乐颂 。目前，华润万象城现在是全国投资回报率最高的购物中心，开业3年实现盈利，2009年好像是30个亿的租金收入，行内把华润的模式称为：用商业的模式来做商业地产，万达是用地产的模式来做商业地产，凯德是用资本的模式来做商业地产。

以上几种开发模式，看起来容易，但很难效仿。目前市场上最易学、最易操作的是 住宅式开发商业 模式，即流程像开发住宅一样，先建设，再以散售产权的形式开售。有的企业在此基础上进行稍微创新，如采用年的返租等。但业内人士指出，这种模式虽然容易效仿，但对买卖双方而言，都存在一定的风险。