海淀科技园被指存开发风险

昨天，北京土地市场在沉寂了近半个月以后，再现土地集中成交。其中，海淀区环保科技园地块和门头沟F 其它类多功能地块以挂牌形式出让，丰台丽泽金融商务区金融用地招标出让，北京一天内再获土地出让金超50亿元。

三宗地中，今年第二块以 限房价、竞地价 方式出让的海淀区环保科技园地块成为关注的焦点，最终被中国铁建以18.1亿元的价格竞得，其楼面价已经接近19000元/平米限售价格，也被业内认为价格偏高，恐存在开发风险。

中铁建获北京第二块 限房价、竞地价 宗地

楼面价过高被指存在开发风险

昨天下午，北京土地市场再度迎来一轮土地成交热潮。中新房产频道从北京土地整理储备中心站看到，海淀区环保科技园地块和门头沟F 其它类多功能地块以挂牌形式成功出让。其中，海淀区环保科技园地块是以 限房价、竞地价 方式出让的宗地，经过100多轮的现场竞价，最终被中国铁建以18.1亿元的价格竞得，楼面价为18562元/平米，溢价率高达88.5%。

据了解，继9月4日，竞得北京朝阳区豆各庄乡地块后，海淀区环保科技园地块为今年北京第二块以 限房价、竞地价 方式出让的宗地。从该地块出让公告中看到： 本次出让宗地居住用途建筑规模建设的商品住房销售限价为19000元/平方米，单套住房总价不得超过200万元。

值得注意的是，18562元/平米的楼面价格已基本追平限售价格，为此，业内多认为该地或无法盈利，甚至会亏本。亚豪机构市场总监郭毅在接受中新房产频道采访时称： 这块地已经不能用常理去推断了。 郭毅说： 海淀区环保科技园地块的住宅部分收不抵支已成定局，开发商能否获利，取决于该宗地块的公建面积，公建部分可以开发成商住办公的小户型面向市场销售。

伟业我爱我家副总裁胡景晖分析认为： 1.9万元仅仅针对住宅部分限价，而该地块其他商业及综合的部分不受价格限制，一般而言，商业用途的产品价格往往比住宅要高，如果后续开发运作好的话，就能保障整体项目实现盈亏平衡。但无论如何，该地块溢价88.54%确实有些偏高，企业开发后续风险较大。

另据郭毅介绍： 目前同区域内在售项目仅有正源?尚峰尚水一个，该项目叠拼产品定价 6000元/平米。由此可见，在当前海淀区在售项目不足、市场供不应求的背景下，如果海淀区环保科技园地块的公建部分规划为小户型的商住产品，定价在 0000元/平米上下也能被市场接受。据此测算，如果公建部分的规划建面占比超过50%，开发商在不改规划的前提下，才可能收支平衡，否则该项目必然亏损。

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