高考加油地产土地市场整体平稳二线城市量价回落魏家

地产：土地市场整体平稳 二线城市量价回落 -19 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

核心观点：

土地市场综述：整体平稳，二线城市量价回落2014年1月， 00城市住宅用地推出规划建筑面积约1.45亿平米，成交规划建筑面积1.21亿平米，成交土地出让金2426亿元，平均楼面价201 元/平米，平均溢价率16%，较上月略有上扬。分城市来看，2014年1月，一线城市土地市场尽管推地减少，但是成交量价齐升。二线城市土地市场量价齐跌，三四线城市成交量同比上升但是溢价率在回落。

城市土地概览（2014年1月）一线城市供给季节性下降，但成交依旧火热：一线四大城市合计推出地块规划建筑面积 54万平米（环比-64%，同比-68%），整体供给同环比下降，主要因为岁末年初的换季效应。成交地块规划建筑面积8解禁当日收盘价/增发价-1)约为53%64万平米（环比+1%，同比-20%），而住宅以及商办用地成交建面环比+20%，同比+101%，依然火热。出让金第三达914亿元，平均溢价率维持高位，一线城市核心区域的优质地块的稀缺性继续凸显。

二线城市供给季节性温和下降，成交量价齐回落： 5个二线城市合计推出地块规划建筑面积8289万平米（环比- 0%，同比-16%），同环比下降背后是季节性因素在主导。但是，成交地块规划建筑面积7620万平米（环比-18%，同比-6%），溢价率自201 年第四季度以来继续下降。预计未来不同的二线城市之间会出现分化，一些人口净流入、土地供给量约约束的二线城市，土地市场会较为活跃，反之，则可能出现成交量价齐降。

三四线城市土地成交增速放缓，地价小幅回升：249个三四线城市合计推出地块规划建筑面积16781万平米（环比-52%，同比+10%），合计成交地块规划建筑面积1 965万平米（环比-47%，同比+2%），出让金12 8亿元，平均楼面价887元/平米，小幅回升。

地产公司土地投资综述（2014年1月）我们统计的一线房企获取土地总建面约为629万平米，环比上月微降1%，地价款210亿元，环比上升12%。相比上月，万科和金地在本月减少了土地投资，而保利和招地则加大了投资。地价款环比上升而建面环比持平，则反映本月一线开发商拿地在重点城市偏多。

我们统计的二线房企获取土地总建面11 万平米，环比下降48%，地价款27亿元，环比下降56%。建面和价款环比双双回落，一方面是因为年初地方政府推地相对四季度较少，另一方面由于季节效应房企在年初往往拿地相对较少。

风险提示土地稀缺性影响房企可持续发展。