地产开发商谨慎投资预期未改荐8股公开

地产：开发商谨慎投资预期未改 荐8股 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

事项：1 日，统计局公布月房地产开发和销售数据，其中房地产开发投资额77220亿元，同比增长12.4%。新开工面积14.8亿平米，同比下降5.5%。商品房销售面积8.9亿平米，同比下落7.8%。土地成交价款7747亿元，同比增长20.4%。

平安观点：

销售面——“救市”政策初见成效，10月销售同比回升：由于9 0新政对首套房的认定进行松绑并将贷款利率调至最低7折，对改良型需求实质利好，并提振了购房者信心。可以观察到，10月单月商品房销售面积小幅回暖，同比下降1.6%，较9月份提高8.7个百分点，单月商品房销售金额同比下落0.7%，较9月份提高8.2个百分点。

全国商品房销售面积的累计增速也由9月末的-8.6%略上升至-7.8%。我们认为，受信贷政策利好及购房者预期改善刺激，后续市场成交仍将延续回暖趋势，但由于目前信贷的支持力度仍显不足，首套房贷款利率普遍为基准至95折，制约当前首次置业需求的回暖。因此未来成交将出现缓慢回升的趋势，若有新的信贷政策出台，如市场一直预期的降息或降准，才会对需求有更大幅度的提振效果。目前至年底，我们预计房价将呈现分化趋势，符合市场需求的首置首改产品，价格将逐渐企稳，部分产品由于年底开发商冲销量及回笼现金诉求，将进行适当降价促销，而另一小部分不符合主流需求的库存产品，价格面临调剂压力。

投资面——预期不明地价高企，开发商投资仍然谨慎。月全国房地产开发投资额77220亿元，同比增长12.4%，增速较前9个月回落0.1个百分点。其中10月单月投资额同比增长11.8%，增速较9月上升 .2个百分点。单月新开工同比大涨42.9%，月新开工累计下落5.5%，降幅较前9月收窄 .8个百分点，土地投资也由于1二线进入推地高峰，数据均有所上升。虽然9 0新政出台后，10月市场成交有所恢复，市场情绪有所好转，但开发商对中长期市场走向还是持谨慎态度，且新开工通常滞后销量半年左右时间，我们预计投资增速年内难以明显改良。

开发商资金环境未有明显改善，融资本钱存在下行空间。月房企到位资金10万亿，同比增长 .1%，增速比前9月提高0.8个百分点，开发商融资环境照旧偏紧，尽管9 0政策致力于下降长时间融资成本拓宽融资渠道，但目前尚未出现实质变化。定金及预收款同比下落11.2%，降幅扩大0.1个百分点。个人按揭款贷款同比下降4. %，降幅减小0.6个百分点。未来随着大型开发商中票等融资工具的使用，房企融资本钱存在下行空间。

投资建议：近期销量在政策利好下逐渐企稳，11、12月政策支持叠加开发商年底冲量，我们判断成交延续逐渐回暖趋势，但目前信贷偏紧仍制约需求回升的幅度，因此短期以价换量仍是主流。地方政策仍将有微调的动力，如北京、上海相继上调普通商品住房标准，天津降低契税征收比例，政策向好和基本面回暖将为板块向上提供进一步的动力。个股投资上，建议关注受益板块回暖的行业龙头万科、保利、改善型占比较高且内部完成销售目标意愿强烈的招商、建议关注国企改革（天健、华侨城、振业、中洲）、拥抱互联（世联行）。

风险提示:若流动性收紧可能会造成成交量下滑超越预期。