售后包租海景房背后的博弈生存

“我们只用数字说话！”9月末的一天下午，在北京SOHO现代城附近，威海乳山银滩海景房置业顾问小鲁（化名）将和其他行人拦住，随手塞给众人一张张列满数字的广告单。 “购买包租房型即可签署10年租约，前2年合计付客户总房款的9％作为回报。算来算去，5年累计收益率能够达到114.5％!”在讲解一串计算公式后，开发商与购买者能达到“双赢”成为小鲁口中反复提及的关键词。 然而，他口中的“双赢”却很可能只是个“美丽的陷阱”。据了解，由于风险性高，“售后包租”这一营销手法早在2006年原建设部、国家发改委等部门颁发的《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》中被明令禁止。 经调查，目前大举“售后包租”招揽买家的威海乳山银滩海景房并不只小鲁所在的海洋明珠一家。今年5、6月以来，随着威海海景房销售旺季的到来，威海多个楼盘都在以“售后包租”手法招揽着全国各地的买家。“售后包租”如同遣散不去的阴影，从几年前的全国各地“产权式商铺”飘移到威海银滩的海景房销售中。 蚯蚓钓鳗 为了争夺客源，威海的各个海景房项目返款优惠层出不穷。包括假日海景·雍华苑、东方夏威夷以及山译阅海苑等在内多个楼盘都在以“售后包租”手法招揽着全国买家。甚至一些项目承诺首次包租合约可长达 年，“ 年签下来，你可以在购房的时候拿回总房款的16％。”该项目销售人员说。 小鲁口中的“双赢”看似美好，但这些销售承诺眼花缭乱的美好前景，却掩盖不了对于购买者而言高投资风险的本质。 据广东华商律师事务所彭日光律师介绍，国家对于商品房“售后包租”销售行为明令禁止可谓三令五申。最早的2001年建设部第88号令《商品房销售管理办法》就规定，开发商如有“采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房”行为的，“处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上 万元以下罚款”。2006年在《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》中更是规定，“对未取得预售许可证发布预售广告的，承诺售后包租、返本销售的”，要“予以严肃处理”，且不再区分销售的是否是“未竣工商品房”。 也就是说，目前不管是对于在建项目还是封顶的商铺或住宅项目，“售后包租”早被政府部门列为“禁止”的销售手段。 “这类方法往往可以帮助开发商加快资金回笼速度或者为滚动开发提供资金支持，但一旦开发商出现资金问题，租金回报往往得不到保障，而这种方法也会成为开发商变相融资的渠道。如签约承诺售后包租的不是开发商而是物业管理公司，其履约能力也许就比开发商更弱。”彭日光指出。 虽然依照现行的《合同法》业主与开发商或者其下属物业管理或代理公司签订的合同未必被认定为无效，但是作为一种纯粹商业行为，法律保护“售后包租”业主投资的权利，但不保证业主的投资行为一定能够取得收益。 “开发商承诺的往往只是开头这几年的回报，这几年过后回报率如何，开发商往往回避，这正相当于用‘蚯蚓钓鳗’。对购房者来说其实是个陷阱。”房地产高级经济师章林晓表示。实际上，在小鲁口中，那句“租不租出去是开发商的事情，给不给你钱才应该是业主的关心事情”，正是极力掩饰这陷阱背后的租金收益风险的体现。