楼市我们自己制造的魔鬼.蹭飞

■本刊／张玲玲

开发商眼看要撑不住了，迫不及待的购房者却伸出了援助之手

和很多人的期望并不一致，楼市“回暖”了。

包括北京、上海、广州、深圳等几乎所有的国内一线城市，均出现了成交量和房价齐头并进的局面。以北京为例，今年 月份北京成交商品住宅约155万平方米，这个数字已经接近2007年房价最高峰时候的水平。

开发商用行动证明，他们在角色切换方面有不逊于演员的功力。许多在几个月前表现得可怜兮兮，传说几欲破产的房地产公司，突然以令人瞠目的价格拿下一块块“地王”：绿地集团以12亿元获得上海斜土街道107街坊地块，刷新了上海2009年经营性用地的最高出让总价；富力地产以相当于出让底价 倍多的10.22亿元，买下北京广渠门10号地块，楼面地价超过1 000元/平方米，而紧邻该地块的某楼盘新房住宅售价为20000元/平方米，周边二手房价格在18000元/平米左右，这意味着该地块成交价再度隐现“面粉贵过面包”的行情??

看上去开发商又恢复了对土地的狂热。如果按照这个行业里一直默认的“潜规则”判断：开发商重燃拿地热情，应该是楼市回暖的又一个前兆。

但此时的市场显然不是处在一个可以简单凭表象就可下结论的阶段。尽管从2月以来“量价齐升”，尽管许多房地产商的日子已经不像春节前那么难过，但对于房地产市场接下来会发生什么，更多人的看法还是不那么乐观。“不好说”往往是他们给出的第一句话。

博弈“小阳春”

目前比较一致的判断是，风风火火的成交旺市大半都跟“低价”有关。统计数据显示，一季度北京商品住宅项目开盘均价为11961元/平方米，环比2008年四季度下降14.1％，每平方米下降近2000元。这其中有部分原因是一季度开盘的项目以远郊普通住宅为主，这个因素整体上拉低了开盘均价，但这组数据也从另一个侧面表明：楼市还处在“以价换市”的阶段。

有媒体报道，在这一轮“小阳春”中，北京依然有89个楼盘 月的成交量为零。这些楼盘多为高档公寓或别墅，有的“没有资金压力，不着急卖”，有的因为市场不好，没有新推楼盘。但他们共同的特点是“不降价”。

“目前卖得好的 ，都是100平米左右、两居、小户型、适合自住的普通住宅。”此种看法在业内获得了普遍的认同。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭告诉《新世纪周刊》，这轮反弹的原因，主要是去年一线城市成交量缩水太多（上海65％，北京50％以上），大部分是去年压抑的需求在众多利好政策下的释放。

政府降低购房首付比例、4万亿投资计划、住房转让环节营业税暂定一年实行减免等利好政策的出台，再加上年底开发商资金链紧张为回款做出降价促销，这些都刺激了住宅销量的增长。

而他在英国购入的大量衣物也成为累赘不过，尽管销售红火，很多地产商还是表示“现在企业的库存压力很大，走量是关键”。奇怪的是：尽管口口声声“走量”，但从近期的表现看，库存压力并没有转化成他们的降价动力，大多数开发商并没有清仓大甩卖的打算，只是放慢了推新盘的速度，有些卖得好的，甚至还小幅涨起了价。

万瑞数据副总裁梅涛告诉，根据万瑞数据对国内主流大中型站房产频道的全流量监测数据来看，从去年的5月份到10月份，房地产类站最被用户关注的内容排行榜中找不到一个与楼盘相关的，大家那时关注最多的是装修，然后是与地产有关的优惠政策。但从去年10月份开始，还是在这个关注排行榜中，突然出现了超过15％的与某个城市的某座楼盘相关的内容。“人们对具体楼盘具体项目开始关注了，可以认定这很有可能是购买行为的前兆”。梅涛说。所以去年11月份，他们发布过一个小的公告，预测今年第一季度一些大的城市，房地产可能出现回暖。