三大因素影响新房市场开发商整体降价成必然.蹭飞

据相关媒体报导，市场中出现了个别楼盘大幅降价的现象。但是新房整体价格未见明显下降。“链家地产”首席分析师张月认为，虽然目前新房价格没有整体下降，但由于多重因素影响新房市场供需，未来开发商房价下降压力大，主要有以下三个原因。

还有不少游客打来要求作为当地的经销商首先，新房二手房成交比扩大，新房成交缩水更明显。据“链家地产”市场研究部统计，至5月份，今年商品房与二手房成交比约为 1：1.8，去年4季度这一比值为1：1.5。“链家地产”首席分析师张月认为，在二手房成交大幅减少情况下，新房二手房成交比值扩大，可见新房成交缩水更加严重。今年前5个月，新房成交量为 4 25套（5月成交为预估值），同比去年下降了27%。从目前市场走势来看，短期之内新房成交量将持续走低。购房者观望情绪浓厚，开发商销售难度增加。

其次，新房库存超10万套，消化速度慢。据“链家地产”市场研究部统计，5月22日北京市新房存量超过10万套。这是继1月份以来，存量房首次突破10万套。“链家地产”首席分析师张月认为，尽管此前新房也超过10万库存，但在当前开发商推盘速度已经明显变慢的情况下，库存的上升所体现的销售压力更值得注意。今年4月份至5月份，新开盘2 个项目，而去年同期新开盘项目41个，但是其库存量仅为9万套左右，可见当前市场消化能力弱。开发商若以高价开盘，销售有很大难度。若要较快回笼资金必须以价换量，降价压力大。

第三，2011年保障性住房供应10万套，冲击商品房市场。北京市计划今年力争竣工各类保障性住房10万套，是近年来保障性住房竣工交用最大的规模，比去年竣工的5万套增加了1倍。此外，北京计划供应的住宅用地为2550公顷，其中保障房为1 0公顷，占比约为52%，这已经是连续两年保障住房供地超过1 00套，预计未来两年内将会形成实质的住房供给。未来北京市保障性住房供给将会明显增加。在当前限购令情况下，主要购房群体为北京当地购房人群，而保障性住房的积极入市将会使部分商品房需求转移至保障性住房，商品房市场需求造成一定冲击。

从上述因素来看，北京今年开发商销售压力明显增加。此外，与上海市新房市场相比，上海目前的存量房大约在5万套左右，仅为北京市存量房50%。此外上海新房二手房成交比大约在1：1. 左右，差距小于北京市。今年上海预计住宅供地面积为1200公顷，供给不足北京市50%。“链家地产”首席分析师张月认为，与供给增加相对有限的上海相比，北京市新房市场出现了供给增加需求缩小的趋势，在当前严格调控下，房价预期强烈。预计未来北京市新房或将率先下降。