三亚模式破解城中村拆迁改造难题.源泉

中新三亚 月1 日电( 尹海明) 传统的旧城改造拆迁方法，一般是政府以配送安置被搬迁居民土地的方式，将旧城拆迁改造交由开发商实施，这种方式的旧城改造往往都是在介入行政甚至警力才能完成。海南省三亚市在充分调研的基础上，探索出一个“由被拆迁人自行组织拆迁，将土地开发收益完全还利于民”的新模式，有效破解了旧城拆迁改造的难题，使10年来拆不掉的“城中村”实现和谐拆迁。

三亚市这个10年来拆不掉的“城中村”叫月川居委会，地处三亚城市中心，占地1000多亩，是三亚市最大的“城中村”。村内原住民 600多人，外地流动人口达4万余人。区域内违章乱建的现象比较严重，被称为 “最好的土地上建着最差建筑、最高商业价值的土地上产生最低社会效益”的地方。

随着三亚城市的快速发展，月川居委会所在地段成为商业黄金地段。1994年到2004年的10年间，三亚市近十次试图对该地段进行拆迁改造，但都因安置补偿价格等问题而受到当地群众的强烈抵触，并因此发生过多起冲突。

2007年6月，月川居委会及7个居民小组在三亚市政府的指导下共同出资成立了股份制公司——三亚河东月川开发建设有限公司(下称月川公司)，每位居民都是公司平等的股东，每个居民小组都派出代表参与股份公司的管理。由居民自己的公司负责拆迁工作，用月川居委会党支部书记林世耀的话说，“自己拆自己的房子就容易多了。”

月川公司已经拆迁完毕月川居委会208亩的旧城区，林世耀以其中一个面积12.9亩的新模式“试点”地块为例，向解释新拆迁模式的操作方法。

2007年10月底，该“试点”地块拍卖，三亚市政府扣除地价款20％的规划费用和风险准备金及政府垫付拆迁资金的财务成本后，将剩下的收益部分直接划转给月川公司。这些钱用于支付拆迁成本、居民补偿和公司的发展基金，最大限度地考虑了居民的合法利益。

在土地拍卖后，不到 个月时间即完成了拆迁工作。“拆迁工作之所以进展顺利，是因为政府把土地的价差完全让给了群众，群众获得了最大的收益。”林世耀说。

月川居委会已经自行拆除了，本地居民将如何安置？

“原住民将实现原地安置，不再像以前那样将原住民搬走。”林世耀说，拆迁完成以后，原地块的一部分将用作月川公司建设原居民的安置住房、出租铺面、出租屋以及其它公共设施。出租铺面、出租屋的产权将归居民所有，统一由月川公司进行经营管理，居民分取红利。

林世耀说，这既解决了原住民的长期收益问题，也发展壮大了集体经济，同时也将有效解决“城中村”出租房管理失控，使大量无业人员盲目涌进社区而产生的一些列社会问题。

“政府在拆迁过程中‘还利于民’，并较好地解决居民今后的长期收益问题，居民的思想由先前的‘要我拆’变为现在的‘我要拆’！” 林世耀说。

“我们正在筹建一个市场，建成后每年会有400万左右的租金收入；我们还要在现在的地块上建设一个四星级商务酒店！” 林世耀满怀信心地说：“未来 至5年内，这个破旧的‘城中村’将变成一个全新的花园式城市区域。”

时任三亚市常务副市长、现任海南省国土资源厅厅长的严之尧与谈起月川居委会实现顺利拆迁时说，土地的价格主要由土地本身、基础设施和商业价值三大要素构成，过去政府在拆迁改造“城中村”时忽视了“城中村”居民应该享受合法份额的基础设施和商业价值补偿，即法定给居民的权益。三亚市通过推行以地块所在居委会成立公司组织拆迁，将土地开发收益完全“还利于民”的新模式，明确“城中村”居民的这部分权益，较好解决了居民的长期收益问题，是“三亚模式”的最大特点。

：“拆迁工作难，最主要的原因是利益分歧，尤其是被拆迁户与开发商在可期待利益上的分歧。”严之尧说，“只要政府‘还利于民’，实现‘城中村’旧城拆迁改造是顺理成章的事情。”

据了解，新模式在月川居委会拆迁中运用成功后，三亚市其它一些拆迁难点“城中村”表现出极大的效仿兴趣，有的已经着手用新模式启动拆迁的前期工作。

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