独家1300亿紫禁城巅峰地战今天冲动什么生存

独家！1300亿紫禁城巅峰地战，今天冲动+何时凄凉？

标题没错，11月26日，刷新北京甚至全国房地产历史的一天。土地供应井喷，特别是住宅土地。13宗土地合计起价高达295.19亿，依照正常溢价率成交肯定超过300亿。

这在全国来说，还没有一个城市一天能收紧300亿的，而且更可怕的是参与的企业并不少，也就是一直以为房企资金链紧绷绷的现象并没有完全反应到土地上。伟哥花时间做了个表格：如果按照企业预期计算，参与拿地的这些企业合计要准备1300亿！（计算办法不完全科学，拿地企业只要准备300亿左右的保证金）

《刚刚已成交了一宗顺义共有产权地块。后沙峪共有产权房地块19.45亿成交，建筑面积合计是132728平米。楼面价在1.5万左右，最后含全装修销售价格2.7万》

中原地产研究中心统计数据：这13宗地中，除一宗没有报价外，另外12宗合计有45次报价，参与的房地产企业接近50家，有多家房企参与了多宗土地厮杀。

伟哥继续来罗列罗列数据：

1：一天卖地超过300亿

北京历史上，卖地超过300亿的月份只有10个月，其中最多的一次是出现在2015年的11月，这个月合计卖地557.42亿。但因为土地成交不集中，并没有单日超过200亿的成交。

之前单日过200亿的，只有中服地块集中招标等少数几次，中服地块分拆后共6宗CBD核心区土地共竞得222.57亿。

2：累计土地供应：

年内，北京土地总成交1209.9亿，同比减少53.6%。截止2017年11月26日，北京土地出让金是2609.55亿。也就是说，2018年北京卖地金额不太可能达到2017年的水平。

3：房企回笼资金问题：

由于历史最严格的各种政策，2018年截至日前，北京所有物业合计签约金额只有1914亿，还有35天时间，大概率北京2018年的所有签约将在2100亿左右，这个金额将是最久10年历史最少。在北京市场，房企积存了大量库存，除非政策出现明显变化，否则很难短期走出泥潭。

4：限竞房如何？

26日，成交的土地除了延庆一宗土地外全部限竞房（延庆地块是冬奥会项目），其中大部分是7090地块，带来的房源扎堆现象继续。

北京合计有29个限竞房项目取得36期预售证，合计提供商品房限竞房源17462套，达到了202.5万平米（另外还有车位等配套）

签数据相对乐观的只有瀛海府/熙悦林语/中海京西里/瑞悦府/洺悦苑少数几个项目.

从签数据看，由于部分项目刚获得预售证，合计签只有3235套，签约均价为48885元每平米，按照这个比例计算，签销售率只有18.5%。

而即便计算，所有项目的真实销售，市场已入市的这些项目，平均去化只有3成多,相比之前的4成继续下滑。

这29个项目合计入市1000亿货值，签成交金额只有150亿，而真实销售数据只有280亿左右，也就是已经积存了700亿成为库存。（如果计算车位等部份，已经超过700亿）

按照最近入市的节奏看，未来2个多月，还将有万套限竞房入市，预计2018年，限竞房将积压库存超过1000亿。

最后伟哥总结一下：2019年，北京楼市供应量将是2018年的2倍以上！

1：房地产企业资金压力虽然比前2年明显收紧，但有资金的企业仍然非常多，在北京土地市场参与多宗土地成交的企业体现了土地市场虽然降温，但仍然有企业看好后市。

虽然一二线城市调控政策严格，但对房企来说，为了加大销售额，仍然会集中拿地。预计2018年，1二线土地市场成交依然将保持高位。但从3季度看，房企拿地意愿比上半年明显退烧。

2：北京限竞房已成灾，市场预期供应量将继续井喷

入市了200万平米住宅，1.75万套，才卖了才3成多。积存了上万套。还有100多万平米1万套，已开始开工，未来3个月就继续井喷入市。

没开工的还有300多万平米住宅土地，合计还有3万套。将在2019年入市。

2019年限竞房住宅入市最少460万平米大约4万套。已挂牌等待成交的17宗住宅地块，合计200万平米，其中住宅部分超过100万平米。

3：拿地的企业不仅唯一房地产企业，其中居然有学而思这些培训机构，虽然土地要求是100%持有20年，但也体现了，北京商业地块未来将只能用者拿地，对房地产开发商来说，商业地产将很难去化。

4：不但仅是北京一二线城市年末土地供应井喷

一线城市11月供应土地合计高达90宗，刷新了最近几年记录，而二线城市供应量也有所上涨，11月合计供应了土地合计1400宗，也将是年内最高记录。

5：关于楼市调控。

北京的调控太高端了，对比其他城市最近出现的各种双合同维稳，北京过去2年的供应量井喷，根本不用担心房价会涨。

而土地还有这么多企业要抢着拿，虽然溢价率明显下滑了，但这种土地饕殄盛宴下，很难想想楼市为何要放松调控？

所以预计2019年楼市调控将依然履行当下的政策。什么时候房地产企业资金全面真正收紧，才是调控可能有所变化的时间。

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