万通地产创新与转型进入收获期生存

在灵魂的领军之下，（）一直都是中国房地产企业中创新意识和行动最为猛烈的一家。 几年前，冯仑就提出了“戴绿帽、吃软饭、挣硬钱”的发展模式，时至今日转身布局大万通的冯仑，已在去年将万通地产全权交托给以新董事长许立和新总经理云大俊为首的新团队。 如今的万通地产，在“戴绿帽、吃软饭、挣硬钱”的道路上走得越发风生水起。 戴“绿帽” 早在2008年，万通地产就提出并全面践行绿色公司战略，为的是实现企业社会与企业发展的有机统一，让企业在发展中能够很好地体现企业社会，也让企业社会成为企业发展的内生力量和制度安排。 自此，绿色公司成为万通地产最大、最根本的企业社会，也是万通地产最大的企业特色与市场竞争力所在。 根据万通地产绿色公司战略规划，2010年至2014年期间，万通地产总共预计开发项目1000万平方米，全部符合绿色建筑标准，保守预计将减少碳排放244.55万吨。 不久之前，万通地产在绿色公司战略上再度实现跨越：经过近两年的研发，万通地产联合中国社会科学研究院环境与能源研究所推出了万通低碳建筑标准，这一低碳住宅标准填补了国内的空白，同时又与科学研究院合作，发布了《低碳住宅与社区应用技术导则》，在国内首次研究制定了建筑物碳排放的计算方法。 万通地产如此下大力气戴稳“绿帽”，是在中国政府逐步兑现对国际社会的碳减排承诺的大背景下，看准了“低碳”或许会在不久的将来成为房企在房地产开发过程中必须完成的“任务”。而万通地产提前布局低碳建筑标准的谋划，有望将公司标准完善提升为行业甚至国家标准，从而巩固优势，成为低碳时代房地产行业的领跑者与直接受益者。 除此之外，“国际市场上的碳减排需求量很大，虽然近年受到欧债危机的影响，短期内不是很乐观，但是长期看需求是广泛存在的。万通地产做得好的话，甚至可以给其他地产企业做服务外包。”有业内专家如是说。 早在去年，云大俊就曾在万通地产新品发布会上公开表示，万通地产绿色供应链管理方案，分为设计、采购、实施、应用四个部分，通过在供能系统、给排水系统、建筑材料系统等方面将绿色指标逐一融入、分解，最终实现建筑物低碳环保。“为此，还制定了详细的针对供应商的奖惩管理措施。”他说。 例如国家绿色三星认证项目天津万通生态城新新家园就已经“品尝”到市场给予低碳建筑的青睐与厚爱。自去年以来，主打绿色低碳主题的该项目数次开盘，均在短时间内销售完毕，显示出绿色、节能与低碳产品在市场上的需求力与号召力。以此为代表的万通地产绿色公司已经形成了直接的绿色产品市场竞争力，达到了企业社会与企业发展的完美统一。 吃“软饭” “戴绿帽”的同时，万通地产在“吃软饭”方面也摸索出了自己的独特之路。 冯仑认为，所谓“吃软饭”，就是由开发商向投资商转型，用等金融工具来提升整个不动产资产的价值，强化软实力。 实际上自2006年登陆资本市场以来，万通地产一直在坚持进行着商用物业地产转型。 众所周知，万通地产一直提倡房地产的美国模式，即以运营能力和财务能力为核心，做“导演+制片”式的商用物业开发商。在万通控股董事长冯仑看来，这是地产的“终极模式”和“终极能力”，而许立和云大俊带领的万通地产新高管团队正是要锻造万通地产的这种“终极能力”。 2011年初，万通地产明确提出“转型与增长”。 “转型，就是要抛弃传统的开发理念。”云大俊解释说，万通有别于传统的开发模式是，在商业地产领域把以往的拿地、开发、运营分段去做。“比如在拿地前夕，即引入战略合作伙伴，实现股权合作，共同开发，以此降低自有资金投入，同时可以转让大部分股权，享受土地溢价；在开发和建设阶段，引入私募股权投资基金、银团或资金，同时整合各项资源，收取开发管理费；在持有经营阶段，对项目进行租赁和物业管理，收取相关管理费，另外可以引入商用物业孵化资金，加强项目运营管理，以提高租金和出租率为目标；在租金和出租率保持稳定后，通过各种金融产品，如等，向包括基金、养老基金等机构出售部分或全部权益。” “这样做的关键在于万通是从人上面赚钱，而不是从资金上。”云大俊表示，这就是冯仑所谓的“吃软饭、挣硬钱”，“这样做的净资产回报率比传统的房地产开发至少要高出三个百分点，也就实现了增长。” 公开资料显示，目前万通地产旗下的北京万通中心D座、北京CBD核心区Z 地块、天津万通中心、天津泰达城、杭州万通中心、上海万通新地中心等六大商用物业项目，规划建筑面积超过100万平方米。按照云大俊的说法，这六大商用物业意味着万通地产的商用物业布局初步完成。 而成立基金管理公司，更将万通地产的转型前景迅速放大。 日前，许立就对外透露，万通地产拟筹组自己的基金管理公司，管理资产主要以公司现有的六个商用项目为主。“这些项目将构成万通地产在商用物业中的核心资产，万通地产将借此全面锤炼自己的资产管理运营能力，并实现金融创新。”许立说，“未来几年，我们的商用物业将用美国模式进行扩张，公司六成的资源会投向住宅，四成投向商用，但是因为操作方式的不同，这并不意味着商用资产的规模会小于住宅业务。” 挣“硬钱” 有了“戴绿帽”和“吃软饭”保驾护航，万通的“硬钱”就挣得更加得心应手。 “尽管房地产行业政策调控越发严厉，银根不断缩紧，但通过创新，企业还是可以发展。”云大俊如此表示。 在传统的住宅地产领域，万通的战略则是，中端产品加快销售速度，重点转向高端，避免与政策支持的保障性住房抢夺市场份额。加之在商用物业市场的布局，万通地产转型的目标是，业务重心由住宅开发逐渐向商业开发倾斜。万通地产在业务发展方面取得了长足的进步。六大商用物业项目已经初步完成阶段布局，杭州、上海和天津的“万通中心”不久将会陆续推出。住宅业务方面，北京区域的2个别墅项目，多次成为区域年度销售冠军。万通地产首次试水台北的“万通台北2011”项目，目前已经完成在香港、台北、新加坡等地的域外销售布局，热销正酣。北京万通中心和杭州万通中心践行的“美国模式”融资创新，获得了业界的广泛好评。同时，万通地产2009年公司债在今年8月顺利展期，零回售金额，充分显示债权人对企业价值和管理团队的厚爱与肯定。 万通地产不久之前发布的2012年半年度报告显示，今年1~6月份，公司实现营业收入6. 5亿元，同比下降1 .6%，而公司上半年净利润则为2060.16万元，同比大增187.45%。按不同业务板块的贡献程度分析，其上半年房地产销售收入5.48亿元，同比下降18. %；物业出租收入6 92万元，同比增长24%；房地产销售利润率49.81%，而物业出租利润率则达65.25%。 半年度报告体现，在董事会正确领导下，公司克服市场困难，经营团队围绕转型与增长这一主题，遵循“滨海新区、美国模式、万通价值观和打造绿色公司”的战略方针，在巩固住宅业务的同时，加大力度开发商用物业，在提升商用物业的营运能力和资产管理能力方面取得了较大突破。 北京贝塔咨询中心本年度的《50家重点地产上市公司的战略理性评分及排名》显示，在业界规模位列中等的万通地产，战略理性排名高达第三，未来成长可期。