地产韬光养晦厚积薄发物业

地产：韬光养晦 厚积薄发 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

在楼市新政密集出台、住宅市场面临巨大调整压力的当下，商办市场却脱颖而出，近期表现亮丽。我们认为实体市场的向好应该在股价表现上有所反映，而中国地产行业发展和盈利模式的转型也将对商务地产板块构成长期驱动力。我们看好商务地产股的中长期发展前景，并认为在基本面指标不断改善的背景下，商办地产板块不但具有传统意义上的防御性，进攻性的特质也开始显现，今年下半年表现可期，给予板块增持评级。

尤其是一级市场中优秀的创业企业将被寄予厚望。Facebook最高2万倍的投资回报将是近期驱动投资机构在最大新兴市场发掘新贵的催化剂。 　　互联实验室董事长方兴东向表示 支撑评级的要点商务地产市场近年来处于景气周期，供求关系逐步改善。最近投资和销售增速赶超住宅地产，价格洼地效应和政策风险较低使得部分城市已经出现了投资资金从住宅市场流入商务地产市场的现象。

随着宏观经济和商务活动的回暖，目前各大主要商务城市的租金和出租率均有明显的见底回升迹象。

大宗交易也开始活跃。

国内商办物业的租金收益率相对住宅和国际水平均处于高位，行业健康度较高。在中国住宅市场整体面临调整压力的情况下，商办物业短期具备安全边际，中长期随着租金和收益率水平和国际接轨重估潜力巨大。

商务地产面临的政策风险较低，中长期发展前景看好，但其股价表现却一直不尽人意。我们认为在当前的房地产行业调整阶段，商务地产股兼具防御性和进攻性，理应有所表现。

目前板块的绝对估值和相对估值较同业和历史水平都较为吸引，巨大的NAV折让并不合理。

评级的风险因素宏观经济二次探底；开发运营风险较高；部分城市短期供应的冲击。

首选买入我们青睐业务模式领先、项目储备优质、资产负债表健康、同时兼具成长性和估值优势的个股。结合这些标准和目前的估值水平，我们维持世茂股份、浦东金桥、金融街和张江高科的买入评级，以及中国国贸的持有评级。

世茂股份是我们商业地产股的首选买入，我们也较为看好浦东金桥和金融街。