土地管理法修正案过会小产权房解决迈出关键.源泉

土地管理法修正案过会 小产权房解决迈出关键一步

导语：

最新过会的土地管理法修正案，关于集体土地入市条款如果获得审议通过，将为小产权房提供了合法获取土地使用权的途径。小产权房社区业主委员会可以通过竞买土地，获得土地使用权证，从而使小产权房业主的产权获得法律层面的认可

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备受关注的土地管理法修正案于昨日（12月23日）提请全国人大常委会审议了。而这距离上一次正式修订已经过去了14年。

据来自凤凰的报道显示：

23日提请全国人大常委会审议的土地管理法、城市房地产管理法修正案草案，删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定；对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。

现行城市房地产管理法关于城市规划区内的集体土地必须先征收为国有后才能出让的规定，新增加一句“法律另有规定的除外”，以衔接土地管理法修改，扫清集体经营性建设用地入市的法律障碍。

中国现行土地管理法自1986年公布以来，历经1988年第一次修正、1998年8月全面修订、2004年8月第三次修正。随着我国工业化、城镇化的快速推进和《物权法》的公布实施，农村土地管理制度改革受到社会各界广泛关注。

对于此次修订土地管理法，我认为有以下三层意义：

解读一：解决过往被征地农民补偿过低问题

我国《宪法》和《物权法》将农村集体土地征收的条件规定为公共利益的需要。至于何为“公共利益”，现行法律并未明确界定，这为地方政府可根据自己需要无限制地使用土地的征收权埋下了伏笔，且预留了较大的自主操作空间。

在推进征地制度改革过程中，利益分配是一大核心问题。与地方政府征地后再出让获得的土地收入相比

，一些地方对失地农民的补偿额度相对较低。

解读二：终结地方政府土地财政 走出关键一步

集体建设用地直接入市后，现行房地产开发企业获得土地的途径将获得拓展，从地方政府土地储备部门竞买土地不再是唯一途径，地方政府对土地供应的垄断被打破，土地竞买价格将会有所降低，另一方面，地方政府征收土地时的补偿势必将会上涨，这样，地方政府每年从土地获取的增值收益业会相对降低。

当然，这距离终结地方政府土地财政现状还有相当距离，但毕竟向前推进了一步，而且是关键一步。

解读三：解决小产权房问题有所推进

对建设在集体土地上的小产权房来说，有所利好，但距离解决产权问题依然遥远。

在2017年8月，原国土资源部、住建部曾联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

就将LinkExchange业务予以关闭这被坊间视为小产权房最终解决提供了一个参照，因为小产权房都是建在集体土地上的，不同的是，小产权房是直接以合同形式售卖了，而以上13个城市试点的是在集体土地上的租赁住房。

过去十余年来，各地相关政府部门对小产权房的应对和处置一般采用严格控制增量和分类处置存量两种方式。

小产权房在法理上显然是站不住脚的。但因为存量很大，且相当部分小产权房已经成为成熟社区，解决起来非常棘手，这也是为什么小产权房一直未能从根本上解决的原因。

近些年来，被处置、强拆的小产权房，多数是未投入使用的在建社区以及占地面积较大的别墅产品。

最新过会的土地管理法修正案，关于集体土地入市条款如果获得审议通过，将为小产权房提供了合法获取土地使用权的途径。

未来，小产权房社区业主委员会可以通过竞买土地，获得土地使用权证。这样，小产权房就可以类比当前产业园区的配套住宅的处置方法，获得合法的使用权。而不是当前的“法不责众”的尴尬状态。