房企资产负债率高达九成房企可能要出局美食

资金链的紧张,不仅引起了碧桂园、恒大、万科等上市公司或大型房企的重视,更让多数中小房地产企业困惑不已。房地产企业融资已经成为学由于在药店销售的奶粉普遍存在价格高、购买量少、手续繁杂等问题界、政界以及资本市场的热点话题。昨日证券业、地产界多方人士接受采访时普遍认为,大开发商融资渠道多、本身资金状况还较充裕,而中小开发商尤其是非上市公司的“日子难过”,但由于经历过几次市场调整洗牌,“现在的开发商破产倒闭的机会比较小,将以退出为主”。

资金状况:不少房企资产负债率高达80％

“现在开发商资金普遍紧张”,广州知名地产专家、同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文说道,根据去年房地产上市公司年报,内地房地产企业资产负债率不少高达80％以上,此外,还有多家年报显示,其经营期末现金流只有负债额的10％左右。

对此,赵卓文认为,目前开发商资金紧张是必然的,与其开发规模太大、扩张太快有关系。比如,碧桂园年初号称今年要开发1000万平方米,“保利、万科等上市公司年初制定的目标也很大,基本完成不了”。此外,一位香港房地产上市公司项目投资负责人告诉,宏调中严格控制外资进入房地产业也让他们头痛不已,“我们有大把钱进不来,商务部有关审批的办公室里堆满了投资申报表,自己不去找,可能就石沉大海”。

不过,今年一季报和中报中,各家大开发商仍在力争给出“好看”的数据。近日,不仅越秀城建董事长明确表示,“我们的现金还有好几个亿,在资金周转方面没什么问题”;万科在其一季报中也表示,截至今年 月底,公司持有现金156. 亿元,流动性仍然充裕。对此,合富辉煌首席分析师黎文江表示,上市公司的数据应该是准确的,是有严格监管的,所谓资金紧张,还未到无路可走、抛售产品的地步。赵卓文也认为,大开发商支撑下去的可能性很大。

而相比大开发商,专家们认为,中小开发商的日子很难过。“此轮调整中90％以上的中小开发商会被淘汰,在新一轮的房地产开发中将几乎没有生存空间”。目前在广州只开发有一个住宅项目的粤沛地产副总经理黄春也告诉,广州小开发商不多了,今年年审又取消了几十家资质,剩下100家左右的中小开发商中有项目业务的也就几十家,“广州郊区地块已被大开发商吞噬,小开发商只能在市区找些地”。

融资渠道:上市房企竞相发行公司债券

发现,房地产企业为解决资金链问题各施招数,上市房企竞相发行公司债券,非上市公司的融资途径但蚂蚁金服官方透露的消息是更是五花八门。

上市房企蜂拥发行公司债在资本市场竞相获取资金。据不完全统计,自5月份以来,保利地产、新湖中宝、万科A、北辰实业、中粮地产和招商地产等房地产上市公司分别发行4 亿元、14亿元、59亿元、17亿元、12亿元和80亿元的债券融资申请相继获得管理层的批准。出售公司部分股权也成为部分上市公司获取资金的另一种选择。7月1日,深振业公告称,为解决公司自身资金需要,转让特皓、建业公司股权,以获取相应的资金支持。此外,栖霞建设(6005 )也拟公开增发不超过1.2亿股,预计募集资金净额为99676.8万元。

非上市房企为缓解资金紧张状况,其招数更是五花八门。“随着房地产市场以及资本市场的一系列变化,信托可能会在房地产企业产生很大的吸引力。”某业内人士昨日对表示。而日前也有媒体报道,在江浙一带,专门针对房地产企业设计的信托产品异常火爆。其中,杭州某信托投资公司目前正在推介一款房地产信托产品的50个自然人名额在 天内就一抢而空。

同时,随着银行和资本市场融资渠道的缩小,戴着“合法与非法”、“收益和风险”帽子的民间借贷也悄然兴起。发现,最近广州不少民间融资机构已经从“羞羞答答”转向“光明正大”。今年以来,各种以“借贷”为业的“投资咨询”占据了不少媒体“分类广告”的半壁江山。“民间的这些借贷虽然利息很高,但可以让部分企业缓解燃眉之急。”一位了解内情的人士如是说。

不过,面对资金难题,更多的房地产企业选择“联合开发”。据悉,目前山东、四川、广东、大连、江西、广西等地不少房地产开发商正在寻求合作,对目前拥有的土地和在建项目实施联合开发,以缓解资金压力。当然,联合开发的触角不仅局限在国内,在香港上市的雅居乐地产7月 日晚宣布,已经与摩根士丹利达成协议,将向后者出售海南清水湾综合度假区发展项目 0％的股权,涉及合作资金为人民币5 亿元。有业内分析人士认为,这实际上就是引入外资对现有项目实施联合开发。

另外,私募资金也成为部分房地产企业获取资金支持的一种途径。

融资招数:

上市房企 ——发行公司债、出售股权

非上市房企 ——信托融资、民间借贷、联合开发、私募资金

楼价下跌空间有限

针对房价走势,韩世同表示,整体上房价压力仍然很大,目前还没有看到房价有回调的迹象。某证券分析人士丘文章在接受本报采访时也指出,房价下跌空间有限,可能不会超过20％。丘文章分析指出,从公布的数据来看,此前部分城市的房价下跌幅度已经比较大,同时,由于建材、人力成本以及企业财务费用的大幅增加,使得房价继续大幅下跌受限。

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