开发商热论房价下降真相

万科事件一石激起千重浪

对于万科的降价事件,开发商的代表们都在此次地产沙龙上给出了自己的观点,其中“力挺万科”的、“坚决不会降价”的、“要看市场情况再定”的声音更是你方唱罢我登场。看来,对于市场,对于价格,开发商有很多话要说,我们将他们的观点汇总一一呈现出来,希望可以帮助读者对目前房地产市场的发展作出判断,提供一些帮助。

■市场发展前景

观点1东莞市万科房地产有限公司助理总经理王永飚:房地产调整是基于国家整体经济范畴的调整

从大的经济形势来讲,我认为房地产本身发展的背景并没有改变。实际上中国的房地产行业调整,今年并不是第一次,而是第二次,第一次发生在什么时候?第一次是发生在2005年上海市场的调整,实际上市场的背景也没有发生任何的改变,为什么需要调整?

第一次调整是非市场因素需要的调整,纯属政府调控需要,所以就进行了调整。第二次的调整就是本轮的调整,这次调整的原因更加复杂,因为今天面临的问题更加复杂,一方面是行业面临的问题,另一方面也是政府主导者需要考虑的问题,例如外围的次贷引起的金融安全等等。

其次,资产价格过快上涨可能会导致怎样的问题出现。本次调整主要是站在政府需要的角度或者是金融安全的角度进行调整,实际上起作用的还是金融措施的调控,并不是“套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70％”的作用,真正的产品结构调整产生的影响,到目前还没有体现这里我无意去评论盗版与维权之间的错与对。

从外围来看,首先要分清楚本轮调整的成因,并不是行业不行了,而是国家基于整体经济范畴出发进行的调整,基于国家金融安全的考虑,对资产价格的忧虑从而进行调控。在此情况下,调整调控是必然的,反过来讲,行业的发展并不会因为金融性质的调控而彻底发生扭转。

从大的来看,构成房地产基本的因素并没有发生太大的改变。例如人民币升值、中国城市化进程、中国人口增长,包括中国的经济面甚至加上今天的通货膨胀,即使房地产的价格没有任何增长,跟现在的通胀形式相比,已经自动向下调整了6％—7％的幅度。

观点2东莞富通房地产开发公司副总经理万维群:房地产发展还不成熟

目前,市场、行业、消费者为什么对价格上涨这种自然规律如此的关注和困惑不解,实际上房地产作为商品,我国的房地产发展还不健康、不成熟。价格和价值的体现没有得到规范或者说透明。

信息要公开透明

我国的房地产只发展了 0年,跟发达的资本主义国家相比,他们发展了二三百年,我们还有很多的路要走,也可以说明我们是朝阳行业。从2006年“国六条”到新政的出台,有一条规定就是信息的公开透明,这就意识到要给消费者明确的信息和价格指引。

不管是东莞还是其他的地区,都需要不断的完善。现在可以查询到的就是成交量、供求关系、上成交情况,并没有一个组织或者是特设的机构来做价值和价格的研究,从而公布给消费者,让消费者明白地知道,我要购买南城的房屋是怎样的价格,这件事情如果做到的话,就不会像今天大家来讨论万科运河东1号或者是光大景湖湾畔是否降价的问题,因为这些是企业的行为,大家认为好就可以学习,如果认为不值得学习,就可以不当一回事,因为这是企业自身的问题。

市场进入“三品”营销时代

对于富通,公司今年在东莞有4个项目,成立了区域总部,我们关注的是这种竞争态势下,房地产企业的开发模式和盈利模式在哪里?我们会运用过去好的方法和策略来运作,也会重新审视用怎样的方法做营销,过去的市场是好的,房屋盖出来后,不用营销就可以销售,现在就要思考营销的问题。在东莞这边,我个人是这样认为的,不一定对,请大家来讨论。现在的房地产市场进入了“三品”营销时代:品质、品牌、品位。

今天万科运河东1号进行团购促销,在业界引起如此大的反响,实际上去年有两个公司也做了同样的举措,他们的开盘价远远低于市场的预估,为什么没有人关注,这就是因为消费者对大公司或者是万科这样的公司密切的关注,也是今天媒体花了大量的篇幅进行阐述和报道的原因。品牌就是开发商要将自己的内功做好,你的产品属性是怎样的,有怎样的优缺点,产品的展示和现场做到位了吗,服务是否做好了,是否将核心客户群找到了,他们的需求是怎样的,就要将品质提高。品位就是,现在的房地产不仅仅是过去的营销就行了,要加上个性和特征,包括文化的牵引,万科出了一本书叫做《骨子里的中国》,就是引导中国的消费者,对今后的生活和状态进行描述。至于市场的价格今后会到怎样的位置,谁都没有本事预测的,市场不是由开发商预测的,价格是由供求关系决定的,最终决定价格的还是消费者,现在能做的就是炼内功,价格让市场和消费者决定,这是我个人不成熟的看法。

观点 高田地产副总经理翁其怡:市场对价格需要一个认识过程

从大的环境来看,目前的经济背景是防止经济过热,通胀要解决,跟房地产行业关系最重要的一点是货币紧缩政策,目前的资金取代土地,已成为开发商持续发展另外的一种瓶颈。在大的背景下,希望开发商加快自有资金的运转和利用。

市场需求也要进行调整

就东莞市场来看,从2005年开始启动了一波增长,到2007年已经有两年快速增长的过程,暂时不说增长的幅度是否合理,是否可以反映东莞楼市的价格和价值之间的比例,这一点应该由消费者自己判断。为什么到了七八千就没有快速的增长,这是因为市场对价格是需要一个认识的过程,上涨的过程中有哪些是可以真正体现价值的,有哪些是超出的部分。市场内在的需求也需要进行一次调整,从东莞市场来看,从2007年9月份到现在,经过大半年的谨慎和观望,市场的模糊以及成交量萎缩的环境下,无论是万科还是光大,还有其他的开发商都需要发展和运作,不可能在这样的环境下就停滞不前,因此需要明确的信号和行动解决公司正常的运作。

对调整幅度反应有点过大

楼市的调整引起了行业如此大的关注,从去年9月以来到目前为止,万科的降价是属于实际的动作,因此引起了媒体和开发商的关注,这只是在行业的经营过程中,或者是根据目前的经济形势和市场的状况,特别是每个开发商根据自身经营的战略和需要做出正确的措施,大家关心的不是调整的本身,而是调整的幅度。

本次调整不应该只是关注调整的幅度或者是时间。我认为应该是理性地看待调整的背景和市场的状况。换句话说,上升的过程中为什么没有人关注上升的幅度,下降的过程中出现了价格的调整,大家为什么如此地关注,我认为现在大家有一点反应过大。从整体的调整来看,我认为在座的开发商和媒体,在此时应该需要理性的态度和客观的眼光引导我们的消费者正确认识目前的市场,实际上这是帮助消费者建立正确的市场概念和正确的投资置业的概念。

本次的调整是在这种市场情况下,某些房地产企业根据自身的经营策略进行的一次销售行动,应该如此客观地理解。本次的调整有积极的意义在其中,也有非正面的意义在其中,并不是像大家说的大跌,在我的眼里是有很积极的作用。万科运河东1号和光大景湖湾畔的活动我本人也去现场看了,可以说是人山人海,还有很多人买不到楼就走了,因为这次推出的单位也就是100多套,而且万科推出的是尾货,位置是比较差的,这说明市场是没有问题的,买方的需求依然是大量的。

■价格会不会跌

观点1高田地产副总经理翁其怡:楼价不存在进一步下跌情况

只要产品跟价格、价值结合就可以真正地大卖缀满小花和钻石,并不是大家所说的房地产不行了,我认为调整应该是起到正面的引导意义,而不是负面的意义。

出现踊跃购买说明价格还有空间

在目前的价格下,出现如此踊跃的买盘,大家对东莞房价的承受能力可以达到怎样,或者是房价的底部在哪里,也得到了很好的答案。现场有很多客户说,这次的价格已经超出了他们的预期,我就跟他们聊天,他们的预期是6200元/平方米,没有想到会出现这样的尾货价格,很多人连楼都不看,就交钱刷卡缴费,这说明价格还是很有空间的。

这次的现象不仅仅发生在东莞,这次的调整在全国范围内都有,并不是东莞的楼市出现了问题,而是全国、全行业市场内部的调整。

从后期的走势来看,此阶段是楼市购买力休养生息的阶段,就像篮球比赛一样,打的几个队员累了,换下来要休息一下。并不代表在此过程中,房价会进入大跌,不论从中国的经济发展进程还是从住宅的未来供求关系来看,中国主要的城市,特别是沿海城市,在人口集中、城市化不断升级的情况下,楼价都不存在进一步下跌的情况。

要不要调整价格要看市场

从东莞的市场来看,根据2006、2007年出让的土地可以判断出2008年及以后上市的楼盘的成本。目前建筑的成本不断上涨,例如铁矿石不断上涨,钢铁价格随即上升,我认为从长远来看,房价是稳步上涨的,因此,我认为目前是比较好的置业机会。我们也有两个项目要推出,一个是望江楼盘,还有一个项目是位于东城,我们会根据市场的情况,从产品的品质、性能考虑制定合理的价格。

对于降价的空间,不能单纯地看不同时间段拿地的成本,房价产生的变化不能单纯地从拿地的价格进行衡量,降价如果出现,我们的承受能力大一些,其他的开发商承受的能力就小一点,不是这样讨论的,因为市场总是有规律的,每个公司都有自己的策略,也许别人卖6000元/平方米,我卖4000元/平方米,也许别人卖5000元/平方米的时候,我卖6000元/平方米,不能以拿地的成本进行考量,还是要根据市场的情况作出决定。

观点2沿海华南区域公司总经理助理李晓龙:市场没有大家想像的那么差

今天大家讲了这么多,如果不是在此背景下,大家的关注度就不会这么强烈。万科降价不是一家企业的问题,实际上我们也在观望和等待到底什么时候才是底,这是大家的共性。之前舆论的论点也是很多的,实际上做媒体的也是比较难的,一边是购房者,一边是开发商,开发商不希望价格下降。

在这种状态下,我认为万科是破冰之旅,事实证明,万科这一动作出现后,在市面上产生了强烈的反应,实际上市场还是可以的,没有大家想像的那么差。大家都想后市会是怎样的?这种市场情况下,销售周期被拉长了,开发周期也会被拖延了,其他项目的上市预期就会推延。刚才各位同仁的观点认为后市是比较乐观的,而不是悲观的。大家认为后市应该是谨慎的乐观,这种情况下,不管开发商什么时候拿地,但是有一点,那就是项目上市的时间是固定的,价格是根据当时的市场制定的,去年的房价上涨得比较快,所以现在大家才如此关注价格。

观点 东莞田禾地产营销总监商俊骏:降价销售是企业的销售行为

万科是资金快速滚动,一年资金滚动 次的企业,但每个企业的情况是不同的,我们在售的只有一个项目,目前还在拿地,资金没有很大的缺口。如果我们有三四块地开发的时候,我们也许会通过降价来运转资金,目前我们还不缺少资金,所以没有必要回笼资金,因此跟中信的观点是相似的。

如何看待万科降价销售,我认为这是企业的销售行为,并不代表市场的情况。万科运河东1号跟我们的产品很接近,但是有所不同,因为土地取得的时间不同,我们在工期和成本控制上都不如万科,我们的成本比万科高,万科运河东1号是在2005年开发的,按照目前的情况可以保持正常的利润空间,如果我们按照这样的价格就没有利润了,也就是说我们没有空间可以下降。这就相当于股票,万科是10元进的股票,25元卖了,我们是 0元进的,不能20元卖,这不能说万科做得不对,他们20元有利润空间,不能怪他们抛股票。万科现在有正常的利润空间,而且还进行后续的开发,并不是说要离开东莞或者是割肉卖自己的项目,这就跟媒体宣传的崩盘是完全不同的,企业有利润空间就会做,我没有利润空间就不会做。

我从报纸上看了一些报道,万科说万科运河东1号价格的下降,也许会被动地带动万科运河东板块的价格下调,从而带动东莞楼市的下降。其实大家就会认为你们的行为影响了东莞的楼市。我同意中信杨总的观点,与其说是价格回归不如说价值回归,我们知道万科塘夏项目的价格和价值不一定符合,因此价格理论对其他的开发商造成了一定的伤害。

本版撰文

本报 姜岩

摄影

本报 何建文

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