冯仑新论万通地产要吃软饭挣硬钱.蹭飞

“最近10年,作为公共政策的房地产政策出现摇摆,一会儿摆向坚持支柱产业、经济增长点,承认和肯定住宅商品属性和消费品属性、投资属性;一会儿又摆向另一个极端,就是减少它的投资和消费属性,更多把重视其作为保障品的属性。”近日,万通地产董事长冯仑分析楼市调控的政策背景时如是说。

5月1 日,万通高层开了两个小时的会议,专门探讨此轮调控下万通的应对策略。结论是:“吃软饭,挣硬钱”,在运营能力、资产管理能力上去竞争。

冯仑表示,现有房地产政策的确切指向,两年内难以清晰。

“政策的两极化钟摆”

冯仑提出,房地产市场,就像用相机拍照,可以近距离,也可以拉远,焦距不同,看到的细节也不一样。

“要看清楚房地产,应该把距离拉远一点,拉到10年前左右。”冯仑指出,1997年的房地产政策,是把房地产培育为新的经济增长点,作为经济增长的一个引擎,进而发展为整个国民经济的支柱产业。这种政策背景导致了两个明显特征:第一个,地方政府和中央政府,包括银行金融,全部是通过房地产推动中国经济做大,并且解决就业。第二个,快速解决住宅的商品化问题,通过房改,把住房保障性功能、福利性功能取消,变成投资品、消费品,形成内需市场,并且通过按揭贷款带来巨大的内需增长。

开出合同上述政策思路,在推动住宅建设方面成绩斐然。其间,中国城镇人口增加了近 亿。到去年为止,我国城镇居民人均住房面积已达到22平方米,有些城市达到28平方米。而1998年全国城镇居民人均居住面积仅有9. 平方米。

但是,毕竟住宅还有一部分保障性、福利性的要求,因为社会总有一些中低收入人群,一些暂时属于创业的年轻人,或者夹心层等等,买不起房。这部分群体对房价的上涨最为敏感。“所以,我们的政策在最近五六年就出现了摇摆。”冯仑认为,其中有一个规律,经济不好的时候,住宅商品的消费特性、投资特性强化,而把保障和福利特性弱化,前两年就是典型的这种情况。而经济情况转好,就意味着房价高,于是又摆到保障和福利这头。现在就是如此。“最新的这轮政策调整,显然摆到了后一个极端,最大程度地扼制的商品属性,几乎不承认投资的特性,更强调福利性、保障性。”

但冯仑强调,房地产公共政策没有好坏之分,也没有对错之分,关键在于选择。“房价在去年年末确实涨得太快,跟购买力增长脱节。”但冯仑仍然建言,政策出台之前,应有更多的事前博弈。“通过充分博弈,对于政策产生的很多问题都有预判,并且有相应的解决方案安排,而不是事后博弈。”

此外,冯仑认为,政策钟摆背后深层次原因在于中央和地方的财税关系,这应是宏观调控要解决的核心内容。