三城市楼市调查寻找房价洼地.鼓励

刚需引领楼市 明年依然看涨

“去年这个时候说房价会涨要挨骂，今年再说同类的话，基本没人反对了。”长春房地产业一位资深人士表示，他对长春房价预期的相同判断，在去年和今年引起了完全不同的反响。在采访中发现，房地产市场供不应求的现实，也预示着长春这个“二线半”城市的房价明年可能还会涨。

供不应求致房价飙升

长春今年的房地产市场，走过了“1、2月观望——— 、4月抢购———5、6月涨价———7、8月供不应求”几个阶段。据长春市住房保障和房地产管理局统计，今年月，长春商品住房销售面积为5 1.8万平方米，同比增长 0.5%，销售金额为199亿元，同比增长49.5%。与需求旺盛形成鲜明反差的是，由于开发商对市场回暖估计不足，开工减少，导致今年长春商品房供应明显不足。今年月份，长春商品房新开楼盘61个，商品住房上市量为44 .2万平方米，同比下降 0%。

在供求关系作用下，长春房价从 月份开始一路上涨，月份，商品住房销售均价 742元/平方米，同比上涨14.5%。如果剔除其中的保障房因素，长春10月份新建商品住宅成交价格至少比年初增加了500元/平方米。

刚需支撑长春楼市

“长春房地产还是一个比较初级的阶段，现阶段还是刚性需求为主。”长春房地产业内人士顾永超说。

一是棚改造成的刚性需求。据了解，自2006年以来，长春市进行了大规模的棚户区改造，拆除108个棚户区，房屋面积达1009万平方米，居民近1 . 万户。其中，货币安置户为8.8万户，占拆除总户数的66%，如按拆迁户中有50%购房，每户80平方米计算，有近4.4万户被动购房者，增加了 52万平方米的住房刚性需求，摊入近三年，相当于每年增加100多万平方米的销量；二是新婚家庭购买住房的需求愈来愈强，长春市每年登记结婚的新人在 万对以上，即使其中有一半人购买新房，需求也可达100多万平方米；三是新增城市人口的住房需求。随着城市化步伐的加快，长春市每年都要新增50多万人口，他们对住房的需求也是一个很大的市场。

正是因为刚性需求的支撑，因此，长春房地产市场近年来很少出现其他城市那样过山车般的大起大落，而是始终保持着相对稳定的增长。据长春市住房保障和房地产管理局副局长李晓曼介绍，近三年长春房价涨幅分别是：2007年15.9%，2008年9.4%，2009年月份14.5%，涨幅尚在合理区间；商品住房价格指数与全国平均水平持平，今年月，位居70个大中城市中的第 1位，在全国40个重点城市中居 6位，处于下游水平。

省社科院经济所研究员李晓群认为：“以省会城市来讲，长春房价本来也不高，上升空间是有的。如果地价等因素不出现大的变动，下调的空间几乎没有。就像这次金融危机的到来，也没有使长春房价出现大幅下调。”

明年需求仍然旺盛

“明年长春楼市整体还会不错，需求仍然旺盛。上半年市场供小于求，延续2009年的态势，在下半年的时候供应会有所放量，整个市场全年基本供求平衡。”长春中原地产代理有限公司市场研究部经理邓昱说。

到海南泡温泉享受“5洗”人生据了解，随着市场形势向好，长春开发商信心恢复，出现了大举拿地的势头。今年9月至11月，长春市出让土地1 0万平方米，是前8个月土地出让面积的1. 倍，总金额的 倍，平均地价也从前8个月的1710元/平方米飙升至11月份的2825/平方米。地价的升高，成为判断明年房价升高的重要依据。邓昱认为，明年长春房价仍会有所上升，上涨幅度在10%左右。

尽管长春房地产市场的火爆可以找到诸如刚需支撑、价格洼地等合理解释，但是投资性需求的增加也是一个不争的事实。今年七八月份，长春楼市大单频现，有的买家一出手就是成百万甚至上千万元，同时买下三五套住宅或是整层写字楼。作为一个连二线都算不上的房地产“二线半”城市，这种现象过去在长春并不多见。“大单现象”表明，经过三四月份“刚需潮”，五六月份“改善潮”之后，长春楼市开始涌动“投资潮”。长春市住房保障和房地产管理局相关人士今年也首次承认，长春楼市存在“少部分投资性需求”。去年底相关部门统计，长春购房者自住比例达85%至90%以上，今年这个比例正在发生变化。据相关机构预测，今年年底，投资性需求有可能达到20%。

长春中原地产代理有限公司市场研究部经理邓昱认为，在房价上涨和通胀预期的影响下，明年的投资性购房比例会继续增加。“对于长春房地产市场来说，这是一把双刃剑。投资性需求增加能够增加市场的活跃程度，拉动消费；但是，投资性比例过大，会推高房价，增加房地产市场的泡沫，给健康的房地产市场造成致命伤。”(郎秋红)