供给没明显过剩刚需充足房价全面下降可能性世界

供给没明显过剩刚需充足 房价全宇宇的父亲徐某回到家。面下降可能性不大

供给没有明显过剩，刚性需求依然充足，行业资金链条未现紧张迹象

笔者结合各方面立志成为国内络游戏开发商和运营商的领头企业之一。数据分析，从住房供求的基本心想完事就走面和资金角度判断，今年住房价格全面下降的可能性不大。

住房供给面不支持房价全面下跌。供给过剩是住房价格下降的前提条件之一。考虑到我国土地管理制度、房地产开发环节和周期，影响当前住房供给的指标可以设定为，2 3年前土地购置面积、1 2年前的住房新开工面积，以及当前的待售面积，上述指标如果处在合理增长区间或者保持稳定，房地产供应链条就是大致完整的，供给面也基本是健康的。分别看，2011 2012年全国房地产企业土地购置面积4亿平方米，处在近10年来的中上等水平，并不明显偏高;2012 2013年住房新开工面积平均下降0.4%，为近10年来首次，如果住房需求变化不大，今年住房不但不会出现供应过剩甚至还有不足的嫌疑;2013年末全国住房待售面积3.2亿平方米，按照当年速度仅够销售3个多月，库存远未达到支撑半年销售的过剩临界点。可见，今年住房市场不存在明显供给过剩。

住房需求短期内不会出现明显下滑。需求萎缩是房价下跌的另一个前提。在没有住房存量和家庭分布数据的情况下，住房需求只能根据过往的销售情况和居民收入大致做出趋势性判断。从切尔西主帅格兰特嘲讽地问了一句。这场比赛之后销售看，2011年大中城市相继实施限购政策，投资需求受到抑制。尽管如此，3年来住房销售仍保持年均7.4%的增速，2013年更是增长17.5%，可见刚性需求动力仍然充足。从收入看，去年城镇居民收入增长7%，虽略低于房价增速，但近10年来数据表明，两者差距并不算大。当然目前房价状态下，很多城市居民无法靠收入买房，而是靠几代人的积蓄、拆迁等初始财富积累等，今年作为新型城镇化元年，拆迁增加、补偿标准提高，很可能通过增加初始财富积累和住房置换等方式，增加购房需求。

房地产行业的资金链条未现紧张迹象。房地产业资金密集且资产属性强，资金链是影响房价的重要因素，判断资金链有企业、个人和银行三个角度。从房地产企业看，去年房地产企业到位资金超过12万亿元，增长26.5%，明显高于此前三年平均增速。从个人住房贷款看，去年末个人住房贷款余额为9万亿元，同比增长21%，比上年末高8.1个百分点。银行数据进一步印证上述趋势，去年房地产贷款和信托融资增长迅速，新增房地产贷款2.3万亿元，同比多增9987亿元;新增房地产信托6848亿元，同比增长超过1倍。可见，房地产企业资金总体充裕，个人购房贷款增长较多，资金层面基本保障了住房供求平衡。

全国不会出现全面房价下降，并不意味着所有城市房价都不会下跌，也不代表所有企业都经营良好。相反，部分二、三线城市由于有的是为了吸引人气前期供给增加过多、投资需求多、人口增加有限等原因，已经表现出一些问题，应当加以高度重视。

中国金融四十人论坛青年研究员 李洪侠