沪二手房市场需求外退内进.源泉

“金九银十”爽约新房市场，二手房市场同样未能幸免。今年9月份，二手房市场“笋盘”难觅加上价格坚挺，成交未见冲高。据沪上多家中介机构反映，目前上海二手房市场中，外省市人群及外籍人士需求呈现回落，沪籍买家入市意愿反倒提升。

2010年1~2月服装行业经济运行情况总体向好“9月份中心城区二手房行情平淡，新增挂牌房源不足，高性价比的二手房源比较稀缺，价格相对便宜的往往有区域位置或者楼层‘硬伤’。”上海中原研究咨询部总监宋会雍说。如在浦东塘桥板块，买家普遍已看了一段时间房源，比较有诚意，他们希望能够买到性价比高的“笋盘”，但卖家的挂牌意愿不是很高，好房源不多且价格很难让步，价格相对便宜的，多为靠马路或者一楼的房源，买家又不太喜欢。徐汇区万体馆板块，7、8月份二手房交易还比较活跃，9月份以来行情开始转淡，成交量较8月份减少了 成左右。

平淡的交投行情下，也有一些新迹象。“随着楼市调控政策的持续，楼市中买方的需求结构出现调整。”21世纪不动产上海区域分析师黄河滔说，眼下，楼市买房需求呈现“外退内进”之势，即外省市人群及外籍人士需求呈现回落，沪籍买家入市意愿反倒提升。观察沪籍买家的需求构成，不难发现刚需发力为最大推动因素，总价120万元以下的房源销路最好。9月份，总价120万元以下的二手房成交占比较8月份提升2. 1%；而总价120万元以上的各价位段二手房成交占比均现回落，降幅在0.19%-1.0 %。

对一些改善型购房者来说，往往是先卖旧再买新，可想置换的房子价格居高不下甚至跳价，于是只能提高自己卖出房子的挂牌价。如此一来，各板块之间出现比价效应，上涨板块增多，且涨幅扩大。最新公布的上海二手房指数报告显示，9月份上海二手房指数为2588点，环比上涨0.15%，成为自6月份价格反弹后的“四连涨”。在128个监测板块中，成交均价上涨的板块有89个，下跌板块24个，持平板块15个。

其中，价格上涨的板块9月份平均上涨0.29%，涨幅比8月份扩大0.05个百分点。静安寺、徐汇淮海西路、长宁中山公园、黄浦老西门板块分别上涨0.46%、0.46%、0.44%、0.41%；价格持平的板块多为一些成交不热的板块，如浦东世博滨江、虹口北外滩、黄浦五里桥等板块；价格下跌板块平均下跌0.29%，跌幅比8月份扩大0.0 个百分点。下跌板块中，高低价位的板块都有。如宝山共富板块下跌0. 6%，闵行七宝、松江莘闵板块下跌0. 4%。一些中高档住宅板块，受新建商品房供应放量影响，卖家坚挺心态也开始松动，调低价格为求出手，如浦东塘桥、长宁古北板块分别下跌0. 5%、0. 0%。