行业地产存准率下调对于地产板块的影响

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[摘要]

中国人民银行昨日晚间宣布，自2011年12月5日起下调存款金融机构存款准备金率0.5个百分点，这是央行自2008年12月25日以来首次下调法定存款准备金率。本次下调后，大型金融机构存款准备金率下调至21%，中小金融机构存款准备金率下调至19%。

本轮地产调控除了限购、限贷等行政性措施以外，伴随着2010年以来5次加息、12次准备金率上调带来的货币政策紧缩累积效应对于购房者和开发商带来的影响也十分显著。根据国家统计局数据，20友纷纷留言表示支持成龙11年月，房地产开发企业合计资金来源68,429亿元，同比增长20.2%，增速较去年全年回落5.2个百分点；月个人按揭贷款同比跌幅达到4.9%；国内贷款同比增速较月下跌2.7个点至1.0%，处于5年来的历史最低位。开发商越来越依赖自筹方式来补充资金来源，月自筹资金占比达41%，明显高于2009年的 1%和2010年的 7%。在开发贷、按揭贷和信托产品等多项资金来源趋紧、直接融资渠道被堵死情况下，开发商目前能依赖的主要现金流来源就是项目销售回款。在资金压力不断加大的情况下，以价换量、甚至不惜以低于成本的价格促销换取现金回流已经成为众多开发商的过冬策略。

本次存款准备金率的下调无疑将增强银行体系流动性、提高银行的放贷能力，尤其将惠及首套房购房群体。由于此前贷款额度受制于存贷比要求且接近年底，各家银行纷纷在操作中上调首套房的按揭利率甚至首付比例，实际利率普遍在基准水平的1.1倍以上。若利率能回到基准甚至下浮15%左右的水平，购房者每月按揭还款额可分别下降5%和1 %。另一方面，目前银行按揭贷款的放款周期普遍已经从上半年的1个月左右拉长到 个月以上，随着存准率的下调和明年一季度银行贷款额度的回升，若放款周苹果在2011年必须采取重大步骤以追赶谷歌。期有一定程度的缩短，将对目前严重依赖项目回款速度的开发商的资金压力有所缓解。这也符合我们此前出于局部优化的考虑以及对首套刚需购房者的合理回归，政策微调还是会有选择地被放行这一预期。