万科王者的反思.DG

2008年万科的运营效率呈下降趋势，虽然凭借历史优势仍处于效率边界上，但效率领先优势已经缩小。

2008年万科因对\"拐点\"的成功预测而受到业界的肯定，在我们的排名中，万科也以8.64分位居榜首。不过，2008年的万科并不是\"完美\"的，相反，行业低谷让这位\"王者\"也暴露出了一些问题：首先，万科过去三年的扩张速度虽然低于2006年繁荣时期的极限增长速度，但仍高于长期平均的极限增速；其次，2008年万科的运营效率呈下降趋势，虽然凭借历史优势仍处于效率边界上，但效率领先优势已经缩小。

2006年，增发融资后的万科净借贷资产比只有5％，显著低于公司低谷状态下28.4％的财务安全底线，从而为公司的规模扩张提供了金融储备，以此计算，在公司保持2006年运营效率（存量资产周转率0.965倍，营业利润率20％）的情况下，未来两年的最大存货增长可以达到225％，高于公司年151.4％的实际存货增长--公司的规模扩张仍在理性范围内。

但如果以公司长期平均的运营效率（2007年高峰与2008年低谷运营效率的均值）计算，则万科在不考虑股权融资时的极限增速为 9.8％，低于过去两年年均59％的存货增长，更低于年公司年均111.6％的存货增速。实际上，只有当万科每年都保持1倍以上的存量资产周转率、20％以上的营业利润率，且每年都能够实现股权融资的情况下，它的极限增速才能够达到100％以上。而在现实中，地产行业和资本市场都是周期波动的（2008年万科的存量资产周转率下降了54％，股市融资之门也关闭了），地产行业的周期特征决定了地产企业必须要为低谷状态做好充分准备。显然，万科在2006、2007年两年对悲观情景的估计不足，增长也超速了。

工人们都穿着工作服和头套幸好2008年万科及时刹车，使财务数据保持在安全范围内，现金比率16.8％，短期风险头寸为正的11.1％，净借贷资本比 .1％，考虑公司2 2亿的已签约但未拨备承诺支出后，综合的财务安全性得分为7.0 分，在2008年的行业低谷中排名前列。

不过，前期的快速扩张确实对运营效率产生了一定的负面影响，这种影响一方面体现为成本的上升。2006年公司新增1201万平米土地储备，2007年新增9 4万平米土地储备，尽管公司尽力控制拿地成本，但2008年的结算毛利润率仍较2007年下降了2. 4个百分点，其主要原因就是单位结算成本增加了290元，其中单位土地结算成本增加了244元，此外，年内公司还对1 个项目计提了12. 亿元的跌价准备，以上数据均显示公司的拿地成本依然偏高。

快速扩张的另一个负面影响是周转率的下降，2008年万科的存量资产周转率从上年的1.049倍下降到0.478倍，下降了54.4％，降幅略高于行业平均水平，存量资产周转率已低于保利（0.502），与金地（0.45）接近，只是由于以往的底子好，所以在大额计提减值准备的情况下仍处于效率边界上。但万科在行业的高效率优势在缩小，当然这种缩小一方面来自效率的降低；另一方面也来自公司在财务安全考量下的谨慎开发（2008年万科新开工面积由年初计划的848万平米调整为570万平米，实际开工面积52 . 万平米，较2007年减少 2.6％，比年初计划减少 8. ％，2009年计划新开工面积40 万平米，比2008年的实际数再减少2 ％），谨慎固然是好的，但低谷中利润率与周转率的大幅下降仍暴露了公司的效率隐忧。

作为中国地产企业的标杆，万科在2008年低谷中有许多值得反思的地方，无论是在运营效率上，还是在金融战略上，都需要更加精细化与科学化。

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