万科否认通过装修避税事故频出是供应商的错美食

据21世纪经济报道 一个月前安信毒地板阴影尚未消散，“纸装修”再度引发了外界对万科精装房采购体系和质量把控的质疑。

受连月来多起质量门影响，周一股价低开低走，盘中出现小幅跳水，跌幅最高达2.22%，截至收盘报8.00元，跌幅1.60%。

“我们不会止步于精装修，这一道坎我们必须过的。”万科裁郁亮这样表示。在深圳万科第五园六期已交付的 00多套房屋中，有1 0户出现柜体背板发霉的情况。在万科引以为傲的60%去化率（特定时间内的销售比率）背后，精装修与高周转的企业模式也备受拷问。

此外，万科也做出澄清，不存在通过装修避税的问题。

各起质量门的背后

21世纪盘点了近年来万科的各起“质量门”事件，从小打小闹的漏水、发霉事故，到有毒地板、纸板衣柜等伪劣装修，万科的“快速度”让其屡次高居上市公司舆情风波的榜首。

对于本次深圳万科出现的纸板柜体背板发霉的情况，万科方面对21世纪坦承，绝无使用“纸板”，但承认房屋霉变问题源自供货商出错。

上海易 居房地产研究院综合研究部部长杨红旭向21世纪表示，在国家政策的引导下，开发商的精装修房比例会越来越多。目前一些发达国家已经不允许销售毛坯房。这种全装修成品房的出售，正是政府所倡导的住宅产业化道路。

“越来越多的开发商热衷于做精装修的项目，一方面是因为能够逃避当地政府统一指导价，因为一般指导价都为毛坯房，而开发商打着精装修房子的旗号，能够将房价卖的更高；另一方面，通过开发商的集体采购能够达到规模效应的效果，提高自己房子的附加值，也有利于打造统一的品牌形象。”北京大学经济研究所房地产金融研究中心洪振挺主任称。

在2007年，万科全部新开工的项目里面，提供装修房的比例超过烈士邓士钧的儿子邓其平在悼念仪式上感谢韩国政府：“今天了50%，2008年已经提高到接近80%，截至2010年，万科主流住宅产品实现全装修。在深圳，万科更是从2011年9月开始至年底一口气推出八个楼盘。

万科声明指出，“是橱柜供应商发货、施工出现错误，安装成了单面覆膜柜板，加上近期深圳出现持续高湿度气候，背板未覆膜的一面出现发霉情况。”

在如此“疯狂”的楼盘计划背后，或许是由于对采购供应体系不够严谨，万科的质量问题也慢慢浮出水面。

洪振挺表示，开发商最擅长的是整合资源，对于装修和精细管理，他们并不在行。像牵扯到这种外包的服务，装修行业的整体水平就在初级阶段，现成的监管和开发商最后验收都不到位，质量肯定会出问题。

“开发商把装修成本压的过低，是导致质量频出问题的重要原因。装修公司觉得没钱赚了，只能偷工减料。”业之峰装饰集团的运营副总监冀仕丰对21世纪表示：“另外在付款方式上面，很多开发商要求装修公司先垫资，这并不符合家装公司一贯的做法，也很难被接受。”

冀仕丰称，目前业之峰承接的开发商项目占到总业务量 0%左右，这样是整个行业的平均水平。他认为精装修房目前存在的问题很多，起码在五年之内都不会发展如预期那么好。

这种观点得到了优嘉优筑公司验房师赵朝杰的认同：“目前在北京，我们所验的房中40%都是开发商的精装修房，而其中有问题的比例高达95%。不少业主因为耗不起时间，只能自己把房子出问题的地方再装修一遍。”

“5986”模式疾进：万科高负债之忧

实际上，21世纪了解到，万科快速周转的背后是源于公司奉行的“5986”模式，即拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出八成、产品必须六成是住宅。在房地产调控之前，万科恰恰靠着这样的模式一步步发展壮大。

据万科最新年报，截止2011年底，万科的负债总额为228 亿元，去年同期为1随着宽带越来越普及610亿，负债率为77.1%，同比增长2.41%，流动负债为2007亿，去年同期为1296亿，非流动负债为276亿，去年同期为 14亿。

21世纪整理了全国龙头房企的重要经营指标对比，无论在资产总额、存货还是流动负债等方面，万科都普遍高于其他房企。

从表中可看出，仅负债总额一项，万科同比就增长了41%，而且负债总额的增加全部都来自于流动负债。万科的流动负债同比增长为54.86%。按房地产行业资产负债率70%的警戒水平来看，万科债务风险的风险显然是不容乐观的。

即便是与其他房企相比，万科的负债也算偏高。21世纪统计，的负债率为69%，负债率为69%，华侨城地产的负债率为71%。

而在存货方面，截止2011年底，万科存货总额为208 . 5亿元，同比增长56.2%，增长速度达到历史顶峰。

对于存货的增长，万科董事会秘书谭华杰解释道，“2011年房地产市场形势发生巨大变化，特别是受9月份之后市场景气度明显下滑影响”。这么多的存货被积压，万科恰逢其时地提出了“过冬”策略。万科总裁郁亮指出，2012年公司将多卖房子，少买地，现金为王。

去化率6成 降价与“质量门”同行？

21世纪了解到，为了完成60%的去化率，万科在上海、北京、深圳、武汉等相关项目也都在进行不同标准的降价优惠。

月开始，深圳万科清林径和万科天誉两个项目再次各拿出了15套房子进行优惠促销，每套最高优惠达15万元，按一套87平方米的房子计算，单价下降了1724元/平方米。目前，万科清林径15套优惠房源已经消化完毕。

在当前的环境下，卖房来获取资金回笼俨然已成为房地产企业的“救命稻草”。但从万科前两个月所发布的销售来看，卖房的压力又着实不小。在万科的降价劲风吹过之后，“鬼魅般”的质量门事件是否会如影随行？

资料显示，2012年万科计划新开工面积为1 28万平米，同比下降8%，计划竣工面积为890万平米，同比增长 5%。

万科董事会秘书谭华杰表示，万科总部从来不会就价格策略和做法做规定，但对一线公司有销售速度的要求，一般要求新盘推出一个月之内要卖掉60%。至于如何做到这一点，他们自己想办法。

Wind统计数据显示，截至去年四季度末，社保组合共计持有多家上市公司8110万股，在其斩仓的中，其中减持最多的是万科A。进入2012年，楼市频吹微调之风，多数券商仍对后市的房地产板块投资持谨慎态度。

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