万科下一个千亿路径合作开发美食

万科一直对自己所应分摊的销售金额问题避而不谈。尽管销售规模早已破千亿，但郁亮表示，万科营业收入破千亿大概仍需要2至 年 万科超千亿销售规模的背后，是其超过六成项目来自合作伙伴的共同担当，这种合作开发模式在万科过冬的2012年被再次寄予厚望。 与这种“借鸡生蛋”的路径相似，万科在去年平均每22天吞并一家地产公司，通过资源急速整合扩大规模一直是万科的强项。 但现在看来，房地产行业调控引发行业洗牌加剧的担忧，似乎存在着被人为夸大的成分，万科集团总裁郁亮对此已经不再抱有什么希望。 郁亮对2012年的房地产形势研判依然不乐观，作为破解市场销售遇阻和融资困境的“药方”，他提出万科在今年必须坚持快速周转与合作开发“两条腿走路”。 继续扩大合作开发比例 面对市场环境巨大变化，万科2011年保持稳健增长，全年实现销售金额1215.4亿元，同比增长12.4%，第二次成为行业内唯一住宅年度销售过千亿的公司。但在2011年万科结算收入为706.5亿元，营业收入717.8亿元，同比均增长约42%。 虽然是国内最大规模的房地产开发企业，但万科把大量合作开发的项目销售额都算在自己头上，此举一直备受外界诟病。 万科一直对自己所应分摊的销售金额问题避而不谈。尽管销售规模早已破千亿，但郁亮表示，万科营业收入破千亿大概仍需要2至 年。 郁亮在2011年年报发布会上表示，万科未来必须要两条腿走路，一个是继续坚持快速周转策略，因为政策释放的信号显示房地产调控今年仍难以放松，在此调控背景下囤地捂盘的开发模式已经过时了，只有那些快速周转的房企才能在房地产市场下我国金融机构外汇占款达257707.62亿元半场胜出，而整个房地产行业净利率回报有望回落到一个合理水平。 被郁亮寄予厚望的另一条腿则是合作开发。郁亮说，只要合规，对方出钱、出地都可以，双方持股比例也都可以灵活处理。 年报显示，2011年万科新增开发项目数量为52个，其中 8个项目是与其他房企共同开发，占项目总数量的7 %。而2010年万科合作开发项目占总项目数量的比例则为55%。意味着万科在去年的合作开发项目比重继续上升。但按面积计算，万科去年的合作项目占比约为61%，较2010年有所下降。 郁亮说，合作开发也是提升股东回报的一个重要思路。郁亮说的这句话背后，存在一个不小的尴尬，因为万科2011年实现净资产收益率为18.2%，2008年以来连续第三年上升并创历史新高。但同日发布年报的龙湖地产（），其在2011年营收约是万科的1/ ，净利润约是万科的2/ ，但其净资产收益率为 .4%，接近万科的1倍。 此外，万科去年结算毛利率 0.44%，同比降2.16个百分点；结算净利率15.01%，同比降0.51个百分点。这些指标的下滑给万科提升股东回报带来一定压力。 万科董秘谭华杰曾分析过合作开发的三点好处：首先可以使公司的将水果刀架在其脖子上经营范围拓展到更多的细分市场，减少个别市场未来变化的不确定性，有效分散风险；其次可以扩大集中采购的规模，增强公司在采购环节的议价能力，体现规模效应。 第三个好处是，许多项目完全由万科操盘并使用万科的品牌，在收益分配上万科可以得到一些相应的补偿，相当于输出品牌和，可以提升万科股东的资产回报率。 合作开发对提升股东回报意义不可小看。谭华杰在年报说明会上表示，在合作项目中，比如万科占55%股权，但是利润会多于55%。万科现在基本都是合作开发项目，预计今年内的合作项目还将有所增多。 此外，万科董事长此前宣称，万科2014年销售额有望突破2000亿元。从2010年实现年销售额千亿到2014年突破2000亿，4年时间年销售额翻倍的目标，估计也需要靠合作开发的模式才能得以实现。

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