楼市成交量可能二次探底.源泉

□本报 林喆

日前，专家多数认为，经过一年半的调整，中国房价已经触底，市场也出现明显回暖。但是，这并不排除楼市存在二次探底的可能，随着房价上升，成交量面临再度大幅下滑的风险。

住房应成主导

中国房地产开发集团理事长孟晓苏认为，中国房地产的调整期一般是一年半到两年。经过一年半的调整，目前楼市已明显反弹，房价也确实触底。本轮房地产调整解决的一大问题，就是推动保障性住房的大规模建设。显然，政策取向是在引导住房消费的启动。

中国社科院金融所研究员也表示，只有在消费需求主导时，楼市才能稳定并可持续发展。而投资行为往往拉升房价，并抑制和排斥住房消费。他指出，中国还处于城市化进程中，每年城市新增人口对住房的需求巨大。但需求释放的核心在于居民的购买能力，如果房价因投机炒作而非理性上涨，严重超出居民的购买能力，楼市的调整也将必然出现。

我爱我家副总裁胡景晖指出，今年以来的市场回暖，首先表现为一二手房成交套数的增加，但套均面积却在逐步下降。以二手房为例，在两年前，北京二手房的套均交易面积是110平米，而在过去三个月的“小阳春”里，二手房的套均交易面积是90平米。这说明，前期的楼市回暖以刚性需求为主，是有支撑的；但随着价格的上涨，投资客逐步进入，可能导致回暖的结束。

存在调整可能

国家统计局公布的最新显示，5月，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.6％，降幅比4月缩小0.5个百分点；环比上涨0.6％，涨幅比4月扩大0.2个百分点。有专家认为，在政策刺激效应之下，房价先于其他指标出现明显上涨，但这种上涨缺乏强有力的支撑，预计未来可能存在第二次调整的可能。

作者：易宪容指出，房地产市场调整是一个漫长过程，不会在短时间内迅速结束。有研究表明，房地产在金融危机的过程中，价格平均下降 5％，调整时间需要三年左右的时间。

胡景辉认为，房地产市场经过一轮量价反弹，目前已走到“十字路口”，虽然已确认过“底部”，但未来还可能进行二次探底。他认为，投资者重回市场，正在推升楼市泡沫，因此，不能盲目乐观。

易宪容还提醒称，楼市复苏和低利率有很大关联。如果经济下行风险降低，资产价格又大幅上涨，那么，可能重新收紧，利率也将提升。而长期对利率非常敏感，届时，对房地产市场的影响会比较大。另外，目前20％首付比例也放大了居民购房的杠杆。在经济企稳后，人民银行为防控房贷风险，也可能提高首付的比例，缩小杠杆率。而此举将直接削弱居民的购买力。