房价失控之忧.源泉

研究部部长 杨红旭

眼下，很多城市都在“闹房荒”，大冬天里居然频现通宵排队等开盘的盛况。房价并没跟随气温而下降，反倒烧起了一把火。老百姓对此似乎有些麻木了，而有识之士仍在表达忧虑之情。比如，国家统计局总经济师姚景源提醒道：“北京房价高得离谱，不要因为通货膨胀的因素抢购房子，这样来算恰恰上套”。再如，上海市委书记 再次强调“今年年初，我曾经说过房价不能再涨了。”

实践证明，动用行政大棒打压房价，效果并不明显。2005年出台的著名调控文件“国八条”，全名就是《关于切实稳定住房价格的通知》，遗憾的是房价越调控越上涨。你若说它跟政策背道而驰吧，也不对，去年优惠政策一出来，半年内就让房价由小跌转为大涨。至于眼下的优惠政策，仿佛是继续下去不好、停止也不妥，只能任由全民大讨论了。

中国房价到底有多高？这是个很难评判的问题。很多专家学者认为当前房价水平尚可接受，而且会找出类似城市化、人口红利、外来需求等诸多支撑因素。但有一条基本的经验谁也无法质疑：许多国家的房价泡沫破灭之前，绝大多数人都没意识到泡沫正在长大。这也就是说，仅靠观察学者专家现时中的主流观点，很难断定是否存在房价泡沫。

关于房价高低问题，笔者曾经做过专题研究，从国际经验看，目前我国总体房价收入比并不算离谱。年，我国的房价收入比在5..5倍的区间波动，其中最高的是2007年的7.44倍。总体水平高于发达国家的 -6倍，但与1998年8.4倍的世界平均值和6.4倍的中位数相当接近。也即用发展中国家的标准衡量，目前我国房价收入比水平基本合理，2007年偏高，2008年有所回落，今年会重新上升。

很难说全国普遍出现了明显的房价泡沫，但部分东部城市房价明显偏高。年，京沪深穗四个一线城市以及厦门、杭州房价收入比超过10倍，个别城市甚至达1 倍以上。如果剔除动拆迁保障用房因素，2008年北京房价收入比为15倍，上海高达17.2倍。按今年房价上涨的狠劲儿，一线城市可能会到近20倍。

赛季首次交锋时另外，还可用租金回报率来衡量房价高低。住房的使用价值就是居住，而租金水平集中体现了居住价值的高低。发达国家的年均住房租金回报率为5％-10%，而目前我国大城市一般只有 %左右。一线城市尤其明显，今年的情况是，房价涨幅很大，房租却没怎么涨，高端公寓租金甚至下滑。国人重购轻租的观念根深蒂固，这确实是一个特殊因素，但租金回报率如此之低，从一个角度说明很多房子的价格被明显高估。

近期中国社会科学院发布的《住房绿皮书》对全国 5个城市房价泡沫指数进行估算，结果显示，北京的房价泡沫超过了上海、广州和深圳，实际价格高出基准价格的四分之一；另外，北京人的住房支付能力最低，购房居民每月交纳贷款的数量远高于合理家庭支付比例。

其实，若用国际上通用的指标来衡量，绝大部分指标都显示我国房价水平已明显偏离合理轨道。那么，到底是什么在支撑我国的高房价？首先，国人把房子看得太重，为此不惜“啃老”，几个家庭支持一对年轻人买房，成为社会主流观念。可是，这一购房模式完全不具有可持续性。

其次，投资投机需求旺盛。从感性角度分析，近十年来我国房价持续上涨，即使2005年和2008年部分地区曾出现过短暂的小幅下跌，但之后往往出现更大涨幅、更长时间的反弹，于是人们都不再相信房价会大跌。从理性角度分析，去年出台的诸多优惠政策，大大降低了投资投机的成本，虽然政策本意是鼓励合理的自住需求，但根本无法堵截投资者“搭便车”。另外，流动性过剩导致通胀预期，购房保值也很正常。

再次，住宅市场的供求矛盾一直没能有效解决。从根源上讲，我国城镇建设用地确实非常紧张，同时近十年来，批而未建的开发用地高达1 亿平方米，其中有很多居住用地仍处于闲置状态。即使那些开发进度达到预售标准的楼盘，在市场繁荣时也常出现捂盘惜售现象。在市场经常性地处于供不应求状态的情况下，房价不涨几乎是不可能的。

(本文来源：中国证券报作者：杨红旭)